Megfizethető lakhatást szeretne a kormány, mégsem áll meg az ingatlanárak emelkedése

Bár a 2023-as évhez képest idén jobban teljesített az ingatlanpiac, az alacsony bázis miatt nem volt túl magasan a léc. Nincs azonban új a nap alatt: 2024-ben is magas négyzetméterárak és bérleti díjak, szintén magas kamatkörnyezet és – bár a KSH szerint folyamatosan emelkedik, de – alacsony fizetési szintek nehezítették Magyarországon az otthonhoz jutást, jelentős lakhatási válságot okozva ezáltal.

Az Index az elmúlt közel két évben számos alkalommal felhívta a figyelmet a jelenségre. Nemrég pedig a kormány is felismerte, és rászánta magát, hogy különböző intézkedéseket hoz annak enyhítésére. A 21 pontból álló új gazdaságpolitikai akcióterv számos lakhatási körülményt, otthonhoz jutást segítő intézkedést is tartalmaz. Ezekről többek között itt, vagy épp itt bővebben beszámoltunk.

Lassult a növekedés

„A 2024-es év mérsékelt javulást hozott az ingatlanpiacon a korábbi időszakhoz képest, azonban még mindig elmarad a Covid-járvány előtti szinttől. Számszerűsítve, amennyiben a Covid időszakát 100 egységnek vesszük, akkor a piac jelenleg körülbelül 80–81 százalékos szinten működik” – mutatott rá Balla Ákos, a Balla Ingatlan alapító-tulajdonosa.

„Az ingatlanpiac idei éve a korábbi évek mintázatába illeszkedett, a 2023-as visszafogottabb év után jelentős élénküléssel indult. Az év első felében a tavalyról elhalasztott adásvételek realizálódtak, míg a második félévben a 2025-ről előrehozott tranzakciók voltak jellemzőek. Az éves tranzakciószám várhatóan 130–150 ezer körül alakulhat, ami 20–30 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest” – summázta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője.

Megfizethetőségi problémák az albérletpiacon

A kormányzati intézkedések célkeresztjébe is kerülő bérlői piac 2024 első felében erős növekedést mutatott, amit részben az infláció beépülése, részben a gyengélkedő adásvételi piac okozott. „Korábban szintén több alkalommal beszámoltunk az ingatlanpiaci 22-es csapdáról, vagyis amikor az elszálló négyzetméterárak, valamint lakáshitelkamatok miatt sokan kiesnek az adásvételi piacról, és kényszerből az albérlet felé fordulnak. A bérlői piacon ezáltal keletkezett többletkereslet azonban a bérleti díjak emelkedéséhez vezet.

A bérleti piacon az év elején 9–10 százalékos éves drágulási ütem volt megfigyelhető, ami az év végére 7–8 százalékra mérséklődött.

A kínálat jelentősen bővült, ami a magas árszint mellett már megfizethetőségi problémákat jelzett” – mondta Balogh László.

Hasonló tendenciára mutatott rá Balla Ákos is: az év végére érezhető volt némi lassulás a bérleti díjak emelkedésében, melyeknél a budapesti átlag 250 ezer forint körül alakul, míg az országos 200 ezer forint környékén van. Ugyanakkor ezek az átlagértékek félrevezetők lehetnek, hiszen jelentős különbségek vannak kerületenként és ingatlantípusonként. A főváros külső kerületeiben már 140–160 ezer forinttól lehet lakást bérelni, míg a prémiumkategóriában akár 300 ezer forint feletti bérleti díjak is előfordulnak.

Egyfajta kivárás látható jelenleg az ingatlanpiacon, így a bérlői piacon is. Egyrészt sokan a kormányzati intézkedéseket – például, hogy a munkáltatók kedvezőbb adózással vagy adómentes támogathatják munkavállalóik lakhatását –, illetve annak piacra kifejtett hatásainak kimenetelét várják, míg mások egyszerűen nem tudják finanszírozni a növekvő bérleti költségeket

– mondta a Balla Ingatlan vezetője, aki szerint a kormány lakáspolitikai intézkedései kettős hatást fejthetnek ki a bérleti piacra. Egyszerre deklarált szándék az ingatlanvásárlások ösztönzése, miközben csökkenteni szándékozzák a bérleti díjakat.

„Ez azonban elriaszthatja a befektetési szándékkal – például az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat felhasználva – ingatlant vásárolni szándékozókat, hiszen miért fektetnék pénzüket ingatlanba, ha annak kiadásából a bérleti díjak csökkenése miatt alacsonyabb hozamra számíthatnak” – tette fel a költői kérdést Balla Ákos.

Tovább drágulhatnak az így is drága új építésűek

Az újlakás-piac továbbra is alacsony tranzakciószámmal küzd. Ennek egyik fő oka, hogy a szegmens csak lassan tud reagálni a piaci változásokra, hiszen egy projekt elindításától az átadásig hosszú idő telik el (tervezés, engedélyeztetés, kivitelezés). Ami ma épül, az valójában a 1–2 évvel ezelőtti döntések eredménye.

Az ingatlanárak növekedése fokozatosan gyorsult az év során: januárban még csak 2–3 százalékos éves növekedési ütem volt jellemző, az év végére azonban ez 9–10 százalékra emelkedett – jelezte Balogh László. Az új lakások piacán Budapesten már 1,4 millió forint körüli átlagos négyzetméterárak jellemzők, és több megyeszékhelyen is átlépték az egymillió forintos határt. A fővárosban az új lakások medián ára elérte a 100 millió forintot, ez azt jelenti, hogy mérettől, műszaki tartalomtól, lokációtól függetlenül átlagosan ennyibe kerül Budapesten egy új építésű lakás.

Az új lakások piacán három fő árkategória különíthető el – mutatott rá Balla Ákos.

• Az elsőbe tartoznak a külvárosi, de tömegközlekedéssel jól megközelíthető területeken épülő lakások, melyek átlagos négyzetméterára 1,1 millió forint körül mozog (1–1,2 millió forint). Ebben a szegmensben várható a legtöbb, évi több ezer tranzakció. Fontos kiemelni, hogy az alacsonyabb ár nem jelent minőségi kompromisszumot – ezek az ingatlanok megfelelő műszaki tartalommal rendelkeznek.
• A középső kategóriában találhatók az 1,5–1,7 millió forintos négyzetméteráron kínált lakások. Itt évi 500–800 tranzakcióra lehet számítani.
• A legfelső, prémiumkategóriában a négyzetméterárak akár a 3–4 millió forintot is elérhetik. Ebben a szegmensben évente kevesebb mint 100 tranzakció várható.

Balla Ákos ugyanakkor készlethiányt vetít előre a következő két évben az új építésű lakások piacán, mivel az elmúlt időszak magas kamatai és energiaárai miatt sok projekt el sem indult. Ez azt eredményezheti, hogy az alig pár éve átadott ingatlanok iránt jelentősen megnő majd a kereslet, ami az árak további emelkedését vonja maga után. A potenciális vásárlóknak azt javasolja, hogy aki 2026-ban szeretne új építésű lakásba költözni, már 2025 tavaszán kezdje meg a keresést és a foglalást, mivel a szűkülő kínálat miatt az árak várhatóan folyamatosan emelkedni fognak.

Ragadósak az árak, a kivárás nem biztos, hogy jó taktika

A használt lakások esetében a budapesti árak jellemzően 800 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméteráron mozognak. Ez az árkülönbség jóval kisebb szórást mutat, mint az új építésű lakások esetében, ahol akár 300 százalékos különbség is lehet a legolcsóbb és legdrágább ingatlanok között.

A belvárosban magasabb árakkal találkozhatunk, itt az 1–2 millió forintos négyzetméterárak sem ritkák. Ugyanakkor ezeket jelentősen befolyásolja a turisztikai hasznosítás lehetősége. Ha a turisztikai célú ingatlanokat kivonnánk a piacról, az árkülönbségek még kisebbek lennének a különböző kerületek között – hívta fel a figyelmet Balla Ákos. (A turisztikai hasznosítás ugyanakkor csökkenni fog. A kormány ugyanis Terézvárosban (VI. kerület) kétéves moratóriumot vezetett be a rövid távú lakáskiadásra, ismertebb nevén az Airbnb-re.)

Az új építésűekhez hasonlóan a használt lakások piacán is áremelkedés várható 2025-ben, amit részben a növekvő kereslet, részben az új lakások készlethiánya okozhat.

A használtlakás-piac mozgása szorosan kapcsolódik mind az újépítésű-, mind a bérlakáspiaccal. Ha az új lakások piaca jól teljesít, az felfelé húzza a használt lakások árait is, a két kategória között így mindig marad egy természetes árkülönbség. Ugyanígy, ha a bérleti piac erős, az a befektetési célú használtlakás-vásárlásokat is ösztönzi.

„Az eladók jelenleg rendkívül optimisták és fogékonyak a pozitív piaci hírekre. A kormányzati bejelentések hatására sokan már most magasabb áron kínálják ingatlanjaikat. Sőt, vannak olyanok, akik inkább kivárnak a még magasabb árak reményében. Az eladók általában nem nyitottak az alkura, különösen most, amikor azt várják, hogy 2025 februárjától az állampapírpiacról jelentős tőke áramlik majd az ingatlanpiacra. Az alku lehetősége csak akkor nyílik meg, ha egy ingatlan több hónapig nem talál gazdára.

Kulcsfontosságú a lakáshitelek megfizethetősége

A szakértők szerint a hitelpiac szempontjából meghatározó 5 százalékos THM-plafon ugyan pozitív fejlemény, de hatása korlátozott lesz, mivel csak az új építésű lakások egy szűk szegmensére vonatkozik majd, és csak „hangyányi” tranzakciószámot érinthet. Ezért a 2025-ös év lakáshitelpiacát nagyban befolyásolja a piaci kamatok alakulása. A hitelpiac attraktivitásához további csökkenésre van szükség.

Pozitív fejleményként értékelhető, hogy az MNB módosította az energiahatékony ingatlanok finanszírozására igényelhető zöldhitel-szabályozást. Az új szabályok szerint a minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél legalább félszázalékos kamatelőnyt kell biztosítani az energetikailag kedvező besorolású zöldingatlanokra. Ez elsősorban az új építésű lakások finanszírozásánál jelent előnyt.

A hitelpiac jövőbeli alakulása szempontjából kulcsfontosságú lesz a 2025-ös tavaszi jegybankelnökváltás. Az új vezetés monetáris politikája, különösen az infláció elleni küzdelem és a kormányzati gazdaságpolitika támogatása közötti egyensúly megteremtése alapvetően befolyásolhatja a hitelkamatok alakulását.

A hazai hitelpiacot ugyanakkor a nemzetközi folyamatok is erőteljesen befolyásolják. A geopolitikai konfliktusok közvetlen hatással vannak a pénzpiacokra, ezen keresztül pedig a hazai bankközi kamatokra és végső soron a lakáshitelek kamatszintjére.

A hitelkamatok csökkenése csak akkor várható, ha mind a nemzetközi környezet, mind a hazai gazdasági mutatók kedvezően alakulnak, beleértve a gazdasági növekedést és a bérek emelkedését is

– mondta Balogh László.

A szakértők egyöntetűen kiemelik: a lakáshitelek megfizethetősége kulcsfontosságú lesz a 2025–2026-os időszak ingatlanpiaci folyamatainak alakulásában, hiszen ez alapvetően befolyásolja a lakosság lakásvásárlási képességét és hajlandóságát.

Az eladók már beárazták a növekedést

A 2025-ös kilátások tekintetében a szakértők növekvő tranzakciószámra és emelkedő árakra számítanak. Ezt több tényező is befolyásolja: egyrészt az állampapírpiacról felszabaduló tőke, másrészt a kormányzati intézkedések is pozitív hatással lehetnek a piacra. Az áremelkedés üteme és mértéke nagyban függ majd a lakosság jövedelmi és vagyoni helyzetének alakulásától, valamint a hitelpiac feltételrendszerétől. A lakásárak emelkedése ugyanakkor differenciáltan érinti a társadalmat: míg a már ingatlannal rendelkezők számára vagyonnövekedést jelent, a piacra újonnan belépni szándékozók helyzetét nehezíti. Kritikus kérdés marad a fiatalok lakáshoz jutási lehetőségeinek javítása, mivel számukra az emelkedő árak mellett egyre nagyobb kihívást jelent az első lakás megszerzése.

A piaci hangulat jelenleg optimista,

A vevők egy része pedig a további áremelkedéstől tartva igyekszik mielőbb döntést hozni. Az áremelkedés a szakértői becslések szerint 10–15 százalékos lehet, és várhatóan tartós marad.

Balogh László szerint a kormányzati intézkedések közül kiemelkedik a munkáltatói adómentes lakhatási támogatás (havi 150 ezer forint) bevezetése, valamint a 200 milliárd forintos lakásalapprogram. Az Airbnb-szabályozás szigorítása és a moratórium bevezetése a befektetői szándékok átirányítását célozza a hosszú távú bérleti piac felé.

Balla Ákos rámutatott: a kormányzati intézkedések tekintetében pozitív változás figyelhető meg: a korábbi, kevésbé átgondolt intézkedésekkel szemben (például a lakástakarék-pénztári rendszer megszüntetése) a jelenlegi tervek – mint a bérleti díjak támogatása, az alacsony négyzetméterárú fejlesztések lakásalapokon keresztül történő ösztönzése vagy a kollégiumi férőhelyek bővítése – szakmailag megalapozottabbnak tűnnek. A 2026-os választások közeledtével pedig további támogatásokra számít. „Meglátásom szerint egy-két »csemege« várható az év végén” – mondta.

A 2025-ös év ingatlanpiaci folyamatai az azt követő két év fejlődési irányait is determinálhatják. A 2026–2027-es évek folyamatai rávilágítanak majd, hogy a korábbi időszak kormányzati intézkedései, a hitelpiac változásai és a gazdasági környezet alakulása együttesen milyen hatást gyakorolnak a lakáspiacra.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)