Nem a vagyonadótól fél az ingatlanpiac

Jelenleg az Otthon Centrum adatbázisában a lakóingatlanok 27,5 százalékának kínálati ára haladja meg a 30 milliós adóköteles határt, míg a fővárosban ez az arány megközelíti a 35 százalékot. Természetesen a nagy hálózatok kínálatában nagyobb arányban vannak értékesebb ingatlanok, vagyis a nagyon olcsó, az országban tömegével található, maximum pár milliós ingatlanok alulreprezentáltak.

Mintegy 10 százalékosra becsüljük az adóköteles, 30 millió forintnál többet érő lakások állományát országos szinten, hozzátéve, hogy ez az arány a fővárosban és az agglomerációban ennél jóval magasabb is lehet – mondta Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója.

A nagy értékű ingatlanok forgási sebessége kisebb, mint az olcsóbb, nagy tömegek számára elérhető lakásoké, házaké és a válság hatására a drágább ingatlanok iránti kereslet még inkább lelassult. Az Otthon Centrum adatbázisa szerint az év első négy hónapjában a rajtuk keresztül eladott 30 millió feletti értékkategória jóval a kínálati aránya alatt, éppen 10 százalékos részesedést ért el.

Ez is jelzi, hogy valós piaci árakat igen nehéz meghatározni ebben a kategóriában. Viszont pont ez a szegmens – az 50-70 millió feletti családi házaké – az, ahol egy pár milliós ésszerű, a piaci igényeket szem előtt tartó felújítás, modernizálás költsége akár kétszeresen is érvényesíthető a későbbi eladási árban. Az érték egyszeri megállapítása után tehát az egyes ingatlanok értékkövetése újabb nagy kihívást jelent, ha naprakész adatbázis alapján szeretné az állam kiróni a vagyonadó ezen elemét.

A luxusadó olcsóbb volt

Bár az első bejelentések után – miszerint minden kétmillió feletti ingatlan adózna – az ingatlanadó felpuhulásaként értékelhető a 30 milliós limit meghúzása, a 30 millió alatti összeg beszámítása az adóalapba azt jelzi, hogy az állam kevesebb adózótól ugyan, de több bevételhez szeretne jutni. Egy elgondolkodtató példa: míg a bő két évet megélt luxusadó alapján egy 105 milliós ingatlan után mindössze 25 ezer forintot kellett fizetni évente (ötmillió 0,5 százaléka), ez ma, ugyanilyen érték mellett 480 ezer forintot jelent majd (30 milliós részre 0,35 százalék, 75 millióra pedig 0,5 százalék).

"Önmagában a vagyonadó ingatlanokra vonatkozó eleme nem fogja átrajzolni az ingatlanpiac jelenlegi képét. Bár biztosan lesznek olyanok, akiknek ez lesz az utolsó csepp a növekvő terhek tengerében, nem számítunk arra, hogy az adóköteles ingatlanok tömegesen jelennének meg a piacon" – hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. Ugyanakkor az éppen 30 millió feletti lakásoknál az eladóknak ésszerű lesz engedniük az árból. Ugyanígy, az új beruházásoknál is figyelni fognak a fejlesztők, hogy lehetőleg az adóköteles limit alá lőjék be a lakások árát az árlistán; a szocpollal megszűnő méltányolható lakásigény, illetve az illetékcsökkentés mérlegelése mellett ez egy új árazási szempont lehet majd.

Mérséklődhet viszont a lakáskiadási céllal vásárlók kereslete a 30 millió feletti kategóriában, hiszen egy átlagos állapotú ingatlannál körülbelül egyhavi bérleti díjnak megfelelő összeget kell majd adóban befizetni.

Segítenek az enyhítések

A kidolgozott vagyonadó program a rászorulóknak (nyugdíjasoknak, nagycsaládosoknak, munkanélkülieknek) számos könnyítést tartalmaz. Az Otthon Centrumnál úgy vélik, nem kell attól tartani, hogy a nyugdíjasok tömegével terhelnék meg majdani örököseiket a be nem fizetett adójukkal. Ha tehetik, inkább a 10 millióval csökkentett adóalap után fizetik majd be a közterhet, vagy máshogy próbálják meg kigazdálkodni az évente kétszer fizetendő adóösszeget.

"Összességében úgy gondolom, hogy a júliustól megszűnő szocpol és állami kamattámogatás, valamint az új lakások esetében 25 százalékra emelkedő áfa piacmérséklő hatása jóval jelentősebb lesz júliustól, mint amire az ingatlanadó bevezetésekor lehet számítani" – hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. A megszűnő szocpol és az áfa-emelés mellett a lakáshitelek tömeges bedőlése, és a lakások áron aluli piacra kerülése okozhat gondokat az ingatlanpiacon és a pénzügyi rendszerben egyaránt. Ezért, és a szociális problémák elkerülése érdekében is, az ilyen bedőlt lakáshitelesek megsegítésére érdemes lenne létrehozni egy – az állam és a bankok által 50-50 százalékban lejegyzett – 7 éves zárt végű ingatlanalapot - mondta a vezérigazgató. Az alap a forgalmi érték 75 százaléka körül vásárolhatná meg az ingatlanokat, az e feletti esetleges adósság a bank vesztesége lenne. A lakásokat öt éven belül a jelenlegi piaci érték 100 százalékán vásárolhatnák vissza az adósok az alaptól, addig bérlőként használhatnák az alap által fizetett vételár három százaléknak megfelelő bérleti díjért.