A vagyonadó ördögi részletei

A kormány 2010-es adótervei közül messze a legnagyobb érdeklődés a vagyonadót, azon belül a lakások utáni adót övezi, pedig – ahogyan kormányzati tisztségviselők jelzik – csupán minden huszadik lakás után kell majd fizetni az új típusú vagyonadót. (4,2 millió lakóingatlanból a kabinet becslése alapján 200-250 ezret érinthet az adónem.) A törvényjavaslat a parlament előtt hever.

Mi után kell fizetni az adót?

A vagyonadót a lakóingatlanok után kell leróni, függetlenül attól, hogy a lakóingatlannak magánszemély vagy vállalkozás (egyéni vállalkozó, evázó, cég) a tulajdonosa. A lakóingatlan fogalma a lakást és az üdülőt foglalja magában, a hozzá tartozó telekkel együtt. Olyan telek esetén nem merül fel a vagyonadó-fizetési kötelezettség, amelyen nincs lakásnak vagy üdülőnek minősülő épület, épületrész.

A lakóingatlanok közül a 30 milliónál drágábbak után kell vagyonadót fizetni. A törvény a forgalmi értéket veszi alapul az adófizetési kötelezettség megállapításakor. Az adót tehát azon ár után kell megfizetni, amennyiért az ingatlan tulajdonosa el tudná adni adott évben lakását. Ezt azonban nem lehet pontosan megállapítani, ezért az adó alapját lényegében egy félig-meddig szubjektív tényező is befolyásolja: a tulajdonosnak meg kell becsülnie, hogy mennyit kaphatna lakásáért, ha el szeretné adni.

A törvény kimondottan azért tartalmaz egy mellékletet, hogy segítsen belőni, körülbelül mennyi is a tényleges forgalmi érték. A melléklet azonban nem képezi le valósághűen a magyar ingatlan-értékviszonyokat, szerepe ezért valójában inkább az lehet, hogy elrettentse az adócsalással próbálkozókat.

A melléklet (pdf-formátum) két nagyobb részből áll. Az első rész fix négyzetméterárakat tartalmaz Budapesten kerületenként, az egyes megyékben pedig megyei jogú város/város/község-bontásban egylakásos lakóépületben levő lakásra, többlakásos lakó- vagy egyéb épületben levő lakásra, valamint üdülőre vonatkozóan. A törvénytervezet szerint például a főváros III. kerületében fekvő egylakásos lakóépületben levő lakás (praktikusan családi ház) négyzetméter ára 400 ezer forint, egy többlakásos épületben levő lakásé 300 ezer forint, egy üdülőé pedig 250 ezer forint; Nógrád megyében egy családi háznak, ha megyei jogú városban található, akkor 140 ezer forintot kóstál négyzetmétere, ha városban van, akkor 130 ezerbe kerül egy négyzetmétere, ha pedig egy Nógrád megyei községben fekszik, akkor 88 ezer forintot ér.

A melléklet második része korrekciós tényezőket sorol fel. A lakás hasznos alapterülete és a melléklet első részében feltüntetett négyzetméterár összeszorzásával kapott értéket ezek a korrekciós tényezők módosíthatják. Számít, hogy mikor épült az az épület, amiben a lakás van; az épület átesett-e teljes felújításon; hány szoba van a lakásban; milyen a tájolása; hányadik emeleten van és van-e lift; milyen a komfortfokozata. Így például a hasznos alapterület és a négyzetméterár szorzatából adódó összeget emeli 15 százalékkal, ha a társasházat tíz éven belül építették, viszont egy panelházban levő lakás 10 százalékkal olcsóbbá válik. Ha van a lakáshoz gépjárműtároló, akkor az 5-10 százalékkal dobja meg a szorzatot, ha a lakás az alagsorban van, akkor a szorzatot 25 százalékkal lehet csökkenteni.

A korrekciós tényezőkkel módosított szorzat adja ki az úgynevezett számított értéket. Ennek jelentősége az adóbevalláskor jön elő. Ugyan adót csak a minimum 30 milliós forgalmi értékű lakás, üdülő után kell fizetni, de adóbevallást akkor is be kell nyújtani, ha a tulajdonos úgy ítéli meg, a lakása nem ér 30 millió forintot, ám a számított érték meghaladja a 30 milliós határt.

Utóbbi esetben van rá esély, hogy az APEH az adóbevallás alapján ellenőrzésre kiválasztja a lakás tulajdonosát. Ekkor vélhetően egy értékbecslővel felbecsültetné az adóhatóság, hogy szerinte mennyit is ér az adott ingatlan. Ha az értékbecslő kalkulációja azt mutatja, valóban 30 millió forint alatti a forgalmi érték, akkor nem kell vagyonadót fizetni, ám ha 30 milliónál drágábbra taksálja az értékbecslő véleménye alapján az APEH a lakást, akkor adókötelezettséget állapít meg. Ezt az adóhatósági határozatot – mint minden más adóhatósági határozatot – meg lehet támadni, sőt, akár bírósági útra is lehet terelni az ügyet.

A számított érték sok esetben egészen torz képet ad az adott lakásról, a különböző településeken levő lakások egymáshoz viszonyított értékéről. Ez jórészt abból fakad, hogy a törvény túl nagy területekre alkalmaz fix négyzetméterárakat, Budapestnél maradva például adott kerületre nem egy tól-ig négyzetméterárat ír elő. Így például ugyanazon kerületben fekvő, ugyanolyan techológiájú, életkorú, a többi főbb paramétereiben is egyező, de a kerület más részén fekvő két családi ház számított értéke azonos, miközben valójában az egyik lényegesen olcsóbban adható csak el a piacon. Az elnagyolt csoportra bontás eredménye az is, hogy például egy Budaörsön épült ház számított értéke csak kétharmada egy a főváros XI. kerületében levő házénák – holott bőven akad ennek ellenkezőjére példa, ha a valós forgalmi értékeket nézzük.

Lehet olcsóbb is meg drágább is a számított érték

Nem lehet azt mondani, hogy a számított érték egyirányba torzítana. A szerkesztőségben végzett gyors közvélemény-kutatás és ingatlan-adatbázisok böngészése ugyanazzal a tanulsággal szolgált: volt olyan lakás, amelynek számított értéke – esetleg jócskán – meghaladta a forgalmi értékét, de volt olyan is, hogy a számított érték a piaci ár 70-80 százalékát érte csak el, és volt olyanra is bőven példa, hogy a két ár alig tért el egymástól. Igaz, a fővárosban a lakások nagy aránya inkább az első halmazba sorolható, vagyis ahol a számított érték alapján adódó összeg felülmúlja a feltételezhető forgalmi értéket.

A szerkesztőségi lakásparkból vett néhány példa, melyek értéke a 30 milliós határt persze nem érik el, de az esetleges számítási gondokat mutatják. Egy három évvel ezelőtt épült, a XIII. kerület külső részén fekvő 50 négyzetméteres lakás ára új korában 15 millió forint volt, és valószínűleg ma sem lehetne sokkal többért eladni. A számított értéke viszont bőven 20 millió forint felett van. Egy a Rózsadomb aljában fekvő, ma nagyjából 23 millió forintot érő, igaz, régi épületben lévő ugyancsak 50 négyzetméteres lakás ára viszont a törvény szerint csak 16-17 millió forint.

Tízszázalékot engednek tévedni

Ha a lakás tulajdonosa által a bevallásban feltüntetett érték az APEH által megállapított tényleges forgalmi értéktől maximum 10 százalékkal tért el, illetve ha nem készített adóbevallást, mert még a számított érték sem érte el a 30 milliós határt, de kiderül, hogy mégis 30 milliónál többet ér a lakás (de belül van a tízszázalékos határon, azaz 33 millión), akkor csupán az adóhiányt kell megfizetnie az illetőnek. Az adóeltitkolás, indokoltnál kevesebb adó bevallása és megfizetése esetén kiszabható bírságok, büntetések alól mentesül. Amennyiben azonban 10 százaléknál nagyobb a tévedés, akkor már a bírságokat, büntető kamatokat nem kerülheti el.

3*20 millió az nem 60

A vagyonadó egyik fogyatékossága, hogy nem a tulajdonos összvagyonára vetik ki, hanem a 30 millió forint feletti értéket képviselő lakóingatlanra. Ez azt is jelenti egyben, hogy nem számítják össze a lakóingatlanokat. Tehát ha valakinek van három darab, egyenként 20 milliót érő lakása, akkor egy fillér vagyonadót sem kell fizetnie, ám ha egy 60 milliós lakása lenne, akkor már vagyonadó sújtaná. A törvényjavaslat ezen hibáját a kormány is elismerte, és jelezte, hogy később az összeszámítás irányába módosítanák a szabályokat.

Ha a lakást nem egyetlen személy tulajdonolja, akkor a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk erejéig terheli a vagyonadó. Tehát egy 40 millió forintos lakás után, melyben 40 százalékos tulajdona van a férjnek, 60 pedig a feleségnek, összesen 140 ezer forint adót kell megfizetni egy évre, ebből a férj 56 ezer, a feleség pedig 84 ezer forintot visel.

Meg lehet tenni azt is, hogy többes tulajdon esetén egy személy magára vállalja a többi tulajdonosra háruló adó megfizetését. De ha előbbi nem fizet, akkor a többi tulajdonosnak kell kiegyenlíteni a számlát az állam felé.

Ha egy lakásra például haszonélvezeti jog illet meg valakit, akkor neki kell megfizetnie a vagyonadót. Ám ha ő nem fizet, akkor a tulajdonosra száll rá az adófizetési kötelezettség.

No de mennyi is az annyi?

Ha egy lakás piaci értéke 30 millió forintot eléri, akkor a teljes összeg – tehát már az első forint után – 0,35 százalékos vagyonadót kell fizetni egy évre, ám az 50 millió forint feletti rész után nem 0,35, hanem 0,5 százalék illeti meg az államot. Vagyis egy 32 millió forintos lakás esetén a teljes 32 millió forint 0,35 százalékát (112 ezer forintot/év) kell becsengetni a büdzsébe, egy 63 millió forintos lakás után 50 millióig 0,35, aztán a felette lévő rész, vagyis 13 millió forint után pedig 0,5 százalékot, így összességében 175 ezer + 65 ezer = 240 ezer forintot kell leperkálni.

A vagyonadó a központi költségvetést illeti, ám a lakás után a helyi önkormányzat már ma is szedhet helyi adót (kommunális, telek- vagy építményadót). Ha a helyi önkormányzat kivet helyi adót az adott lakásra, és a lakás után kell majd vagyonadót is fizetni, akkor a vagyonadó összegéből a befizetett helyi adó levonható, így kerülik ki a kettős adóztatást.

Egy 29 999 999 forintos lakás után tehát helyi adót esetleg (az önkormányzat döntésétől függően) kell fizetni, a helyi adót nem az érték, hanem az alapterület alapján szedik, így átlagosan 12-14 ezer forintot kell ma fizetni egy lakás után helyi adóként a lakás értéktől függetlenül. A szóban forgó 29999999 forintos lakás után pedig biztosan nem kell majd vagyonadót fizetni. Ám ha csak egyetlen forinttal is drágább lenne az adott ingatlan, akkor már ugyan – szintén a helyi önkormányzat döntésétől függően – kellhet utána fizetni helyi adót, ám vagyonadót biztosan. A vagyonadó összege 105 ezer forint, csökkentve a helyi adóval. Így összességében egy 30 milliós lakás után 105 ezer forintot kell fizetni helyi adóként és vagyonadóként. Tehát egy 29 999 999 forintos lakás után 12-14 ezer forintot kell leróni, egy nála 1 forinttal értékesebb lakás után pedig 105 ezer forintot. Éppen ez az a pont, amelynél felmerülhet, hogy vajon a vagyonarányos közteherviselés alkotmányos elvét nem sérti-e a kormány által kezdeményezett szabályozás.

Mentesség, felfüggesztés

A kormány könnyítéseket is beépítene a vagyonadó-törvénybe. Ennek három formája az adómentesség, az adófelfüggesztés és az adókedvezmény.

A költségvetési szerveknek, a helyi és kisebbségi önkormányzatoknak, azok társulásainak, az egyháznak, és azoknak, akiknek adómentességét nemzetközi szerződés biztosítja, egyáltalán nem kell adót fizetniük.

Részleges adómentesség illeti meg a nyugdíjasok egy részét. Négy feltételnek kell együttesen megfelelni ehhez. Az illető 62. évét betöltötte vagy rokkantsági, illetve baleseti nyugdíjban részesül; 30-50 millió forint közötti lakóingatlana van; amely a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen lakóhelyéül szolgál (tehát egy nyugdíjas otthonban levő személy ezzzel a típusú kedvezménnyel nem élhet); és akár egyedül él, akár közeli hozzátartozójával, aki ráadásul a fenti feltételeknek ugyanúgy megfelel, háztartásában az egy főre eső jövedelem az öregségi nyugdíj minimális összegének dupláját (ez most havi 57600 forint) nem lépi túl. Ha ezen négy kritériumnak megfelel az illető, akkor az első 10 millió forintra eső vagyonadót nem kell megfizetni. Ez azonban nem azt jelenti, hogy a lakóingatlan forgalmi értékét kell csökkenteni 10 millió forinttal, és akkor kell megnézni, hogy eléri-e a bűvös 30 millió forintot. Egy 35 milliós lakóingatlan fenti feltételeknek megfelelő tulajdonosa tehát fizet vagyonadót, de nem a 35 millió forint 0,35 százalékát, hanem a 25 millió forint 0,35 százalékát évente.

Még egy adómentességet említ a terv. Ha a műemlékként védetté nyilvánított vagy önkormányzati rendelet alapján helyi egyedi védelem alatt álló épületet felújítják, akkor három éven át nem terheli vagyonadó az épületben levő lakóingatlant.

Felfüggesztett fizetés

Adófelfüggesztés három esetben lehetséges. Ha az illető betöltötte 62. életévét, esetleg rokkantsági, baleseti rokkantsági nyugdíjban részesül, vagy rehabilitációs járadékot kap, és a lakcímnyilvántartás szerinti és ténylegesen lakóhelyéül szolgáló lakóingatlanáról van szó, akkor, ha kéri, az adót bár felszámítják, de nem kell megfizetnie. Ekkor az APEH nyilvántartja az adót, ezt a jegybanki alapkamattal növelten teszi, a felfüggesztett adót pedig jelzálogjoggal biztosítja.

A felfüggesztett adót akkor kell megfizetni, ha vagy visszavonja az illető a felfüggesztés iránti kérelmét, vagy eladja a lakást, vagy vagyoni jogot alapítanak a lakóingatlanra, vagy az illető elhalálozik. Utóbbi esetben természetesen az örökösre száll rá a felhalmozódott, kamattal növelt adótartozás. Ha az örökös az elhunyttal egy háztartásban élt, akkor ő is kérheti, hogy a rászállt adótartozást szintén függesszék fel.

Az adófelfüggesztés másik esete lényegében az első egyik alesete, nevezetesen: amikor a lakást, üdülőt kiskorú szerezte meg örökléssel. Ekkor kérheti az adófelfüggesztést. Annyiban különbözik az első esettől, hogy itt nem számítanak fel kamatot. Az adót a nagykorúvá válás utáni második év után kell megfizetni. A kiskorú nevére vásárolt lakás azonban a kezdettől adó- és fizetésköteles, azt neki, vagy helyette törvényes képviselőjének kell fizetnie.

A harmadik esetben a munkáját elvesztő – pontosabban álláskereső – személy kérheti az adófelfüggesztést, de csak akkor, ha nem ő mondott fel a munkahelyén, hanem munkaviszonya „a munkáltató érdekkörében felmerült ok miatt szűnt meg", és más lakóingatlanban legfeljebb 25 százalék erejéig van tulajdonrésze. Ekkor legfeljebb két évig tolható ki az adófelfüggesztés, de ha újból munkába áll az illető, akkor természetesen a felfüggesztés véget ér. Az APEH az első évre nem számít fel kamatot, ám a második évre eső adót már kamattal növelten tartja nyilván. Az álláskereső öt éven belül csak egyszer kérheti ezt a könnyítést.

Itt is érvényes, hogy az APEH jelzálogjogot jegyeztet be a lakóingatlanra. A felfüggesztett adót 12 havi egyenlő részletben, pótlékmentesen kell törleszteni.

Mindhárom esetre igaz, hogy amint az évek során felhalmozódott, felfüggesztett adót megfizeti az adóalany, akkor a jelzálogjogot törlik.

Akik kedvezményt kapnak

Adókedvezmény is jár bizonyos esetekben a vagyonadóra. Egyrészt, ha az adó alanya szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként nevel legalább három gyereket, akkor az adó összegét a harmadik és minden további gyermekenként 15-15 százalékkal mérsékelheti. Megkötés még, hogy az adókedvezmény nem haladhatja meg egy 100 milliós lakás adóját. Példán érzékeltetve: 80 milliót érő lakásban négygyermekes szülő lakik. A 80 millió forint esetén alapesetben kellene fizetnie évente 325 ezer forint adót. Ezt azonban csökkentheti 30 százalékkal, vagyis így végül évente 227500 forintot kell lerónia.

Másrészt, a lakóingatlanon végzett felújítás is adókedvezménnyel kecsegtet. Akár a lakóingatlannak helyt adó épületet újítják fel, akár csak az adott lakóingatlanban cserélik ki az elektromos vezetéteket, a fűtési rendszert, a gépészeti berendezéseket, vezetétekeket, a felújítási szolgáltatásról és a felhasznált termékekről kiállított számla áfatartalmát a vagyonadóból le lehet vonni.

Mikor kell kifizetni az adót?

Az adót évente két egyenlő részletben kell leróni. Más-más határidőkhöz kell tartania magát a magánszemélynek, egy áfás magánszeménynek, egy vállalatnak. A törvény ide vonatkozó része még lehet, hogy módosul, de a mostani állapot szerint május 20. és szeptember 30. a két adófizetési határidő.

A vagyonadóról nem kell külön bevallást készíteni, az a rendes évi szja-bevallás egyik lapja lesz, illetve a társaságiadó-, evabevallási nyomtatványon is külön lap lesz erre.