Óriási teher lenne az új ingatlanadó

A jelenleginél jóval nagyobb ingatlanadót vethetnének ki a települési önkormányzatok jövőre, ha a parlament változatlan formában elfogadja a 2012-es adócsomagban lefektetett szabályokat (pdf, 53-59. oldal). A tervezet szerint az építmény- és telekadó (ingatlanadó) a forgalmi érték legfeljebb 3 százaléka lehetne évente. Ez egy átlagos, 10-20 millió forint értékű ingatlannál már évi 300-600 ezer forintos terhet jelentene a tulajdonosoknak, ha az önkormányzat a maximális adóterhet vezetné be.

Most is kivetik

Az ingatlanok önkormányzati adóztatása nem új dolog, helyi ingatlanadó most is létezik, annak mértékét a települések háromféleképpen határozhatják meg. A leggyakoribb a tételes, négyzetméter alapú ingatlanadó. Az önkormányzatok egy része ezzel most is él, a legtöbb helyen azonban csak a kereskedelmi célú ingatlanokra vetnek ki ilyet. A dolog előnye, hogy biztos bevételt jelent, mert az ingatlanok, vagyis a lakások vagy üzlethelyiségek mérete a földhivatali adatok alapján könnyen megállapítható.

Egy 2003-ban alkotott jogszabály szerint a települések akkori értéken 1100 forintot kérhetnek négyzetméterenként a tulajdonostól, ezt az összeget minden évben az aktuális inflációval lehet növelni. A pénzromlás miatt a kezdeti összeg mostanra az építményadónál évi 1658 forintra emelkedett négyzetméterenként, a telekadó felső határa 301 forint.

Ettől lefelé eltérhetnek az önkormányzatok, de a maximummal számolva sem kérhetnek többet például évi 83 ezer forintnál egy ötven négyzetméteres lakás után (fizetni két részletben kell március és szeptember 15-ig).

A hatályos ingatlanadóztatásnak van egy másik, kevésbé elterjedt módja is: az önkormányzatok dönthetnek úgy, hogy nem a négyzetméterszám alapján, hanem az úgynevezett korrigált forgalmi érték alapján számítják ki az adót. Itt az ingatlan illeték szerinti értékének fele után kell 3,6 százalékot adózni, vagyis az ingatlan értékének 1,8 százaléka az adó. Egy tízmilliós lakásnál tehát ez évente 180 ezer forintos adókötelezettséget jelent.

Az adóztatásnak ez a módja nem túl népszerű, mondta kérdésünkre Vámosi-Nagy Szabolcs adószakértő. Az országban összesen négy település használja, többek között üdülőövezetekben, ahol hétvégi házak vannak. Az illeték mértéke jó kiindulópont lehet egy új lakás értékének a megállapításánál, azonban az ingatlanok többsége évekig nincs forgalomban, ezért az évekkel korábbi szerződéses vételár nem ad támpontot az aktuális piaci értékről. Ehhez pontos, és rendszeresen frissített önkormányzati adatbázisokra lenne szükség, ilyet azonban szinte sehol nem készítettek.

Létezik az ingatlanadónak egy harmadik verziója is, itt az adó alapja az ingatlan számított értéke. A helyi adókról szóló 1990. évi törvény nem ad támpontot ahhoz, hogy mi is ez, ráadásul a jelenlegi tervezet törli is ezt a lehetőséget.

Hiba a törvényben

Miben jelent újat a mostani tervezet? Abban, hogy a maximálisan kivethető adómértéket a forgalmi érték 3 százalékára emelné – az értékalapú adózásnál ez most ugyebár 1,8 százalék –, hatályát pedig a négyzetméter alapon adóztató önkormányzatokra is kiterjesztené. Minden más marad: a települések továbbra is dönthetnek úgy, hogy nem vagy a maximálisnál csak kisebb kulccsal adóztatnak, illetve megmarad a választás lehetősége a terület-alapú és a forgalmi érték-alapú adókivetés között.

Az egyetlen változás azonban jelentős. Nem csak azért, mert elképesztően magasra emeli az adóztathatóság felső határát, hanem mert jelentős feladatokat ró az önkormányzatokra is.

Egy település ugyanis hiába döntene úgy, hogy a négyzetméter alapú adóztatást választja, kénytelen lenne minden egyes ingatlanra megbecsülni egy forgalmi értéket, hiszen a négyzetméter alapon kivetett adó sem lehetne magasabb a forgalmi érték 3 százalékánál. A gyakorlatban ugyan (mint a fenti példában is láttuk) a négyzetméter alapú adó jócskán elmarad a forgalmi érték maximumától, az adóalanyok azonban mondhatnák, hogy nem fizetik meg addig a teljes sarcot, amíg az önkormányzat nem ad egy becslést a forgalmi értékre.

Ez lassítaná az adókivetést és főleg a beszedést, mert nyilván sokan megpróbálnák a forgalmi értékre hivatkozva megfellebbezni a négyzetméter alpon kivetett adót – mondja egy ingatlanszakértő.

Ezt a hibát hat fideszes képviselő (köztük Kósa Lajos debreceni és Rogán Antal V. kerületi polgármester) is kiszúrta, ezért módosítót adtak be, hogy azok a települések, ahol a négyzetméter alapú adóztatás marad, ne kelljen a forgalmi értéket figyelembe venni. Itt a felső korlát az 1658 forintos négyzetméterenkénti díj lenne, ettől lefelé a települések szabadon eltérhetnének. (A módosítást Habis László egri polgármester és országgyűlési képviselő kezdeményezte, ehhez csatlakozott hat fideszes politikus, a beadvány végül közös kezdeményezésként került a parlament elé.)

Ha így marad

Az új és a régi szabályozás között van még egy jelentős különbség, azonban ennek a hatása is inkább csak elméleti. Jelenleg az adókivetést szabályozó jogszabály kimondja, hogy az önkormányzatoknak figyelembe kell venniük a tulajdonosok teherviselő képességét. Ez a megkötés a mostani tervezetből kikerült, ami jelentheti azt, hogy egy település akár mindenkire kivetheti a 3 százalékos sarcot, ha az adott település képviselőtestülete így dönt (illetve, ha Kósáék módosítója nyomán nem kerül ki a végleges törvény szövegéből az a plafon). Ez óriási drágulást jelentene: egy ötven négyzetméteres, tízmilliós lakás adója akár 300 ezer forintra emelkedhetne.

Kizárt dolog, hogy az önkormányzatok komolyan emeljenek adót – fogalmazott Vámosi-Nagy. Szerinte a három százalék nagyon durva, ezért nem lehet reális veszélyként figyelembe venni. A szakértő szerint néhány ipari ingatlanra írhatták a törvényt, nekik szólhat a három százalékos sarc, a lakosságot a képviselőtestületek nem fogják ilyen mértékben sarcolni, például azért, mert soha nem választanák őket újra.

Az adószakértő emlékeztet: a települések a helyi iparűzési adóból gyűjtik be saját bevételeik több mint kilencven százalékát. A maradék az ingatlanadóból, a kommunális- illetve idegenforgalmi adóból jön össze, az arányok érdemi eltolódására pedig nem számít.

A pesszimista forgatókönyv

A pozitív olvasata tehát a dolognak az, hogy mivel az adó kivetése nem kötelező, ezért egyes önkormányzatok mondhatják, hogy továbbra sem adóztatják meg lakosaikat, illetve nem használják ki a három százalékos plafont.

Ennek valamelyest csökkenti a valószínűségét, hogy a kormány az önkormányzati rendszer átalakításának keretében forrásokat vonhat el a településektől, így sok helyen egyszerűen égető szükség lehet majd az eddig mellőzött ingatlanadó kivetésére. Például azokon a településeken, ahol eddig iparűzési adó mentességet ajánlottak a betelepülő cégeknek, cserébe a gépjárműadójukat ők kapták. A kormány most ezt az úgynevezett offshore-önkormányzati kiskaput bezárja.

Egy utca, két adó

Ingatlanszakértők szerint ha változatlanul fogadják el a törvényjavaslatot, az adó mértékére vonatkozó nagyon tág korlátok miatt óriási különbségek alakulhatnak ki a különböző települések lakói, vállalkozói által fizetendő adó mértékében. Budapesten akár az utca egyik oldalán lakókat többszörös adó terhelheti, mint a másik oldalon lakókat.

Az eltérő adóterhelés automatikusan értéktelenítené a magasabb adót fizető kerületben lakók ingatlanvagyonát. Ráadásul az elképzelés ellenérdekeltté és bizonytalanná teheti a magánszemélyeket a tulajdonszerzésben, ami keresletcsökkenéshez vezet.

Ezzel párhuzamosan sokan, akik nem tudják vállalni a magas adóterheket, ingatlanjukat értékesíteni próbálják majd, ami a kínálat növekedéséhez, és az amúgy is alacsony ingatlanárak csökkenéséhez, a beruházási hajlandóság és az építőipar további visszaeséséhez is vezethet. Ezt persze az önkormányzatok is tudják, ami önmérsékletre kényszeríti őket, de az égető bevételi kényszer akkor is nagy úr lehet – fogalmaz forrásunk.

Az adó ráadásul a befektetők nyereségét is megcsapolja. A válság előtt az ingatlanbefektetésre vetített 6 százalék körüli éves hozammal számoltak a szektor szereplői, ez a nagyobb kockázatokat hozó válság miatt 7-8 százalék közé ugrott. Egy  évi 2-3 százalék körüli ingatlanadó ebből sokat lecsíp – vagy a profitelvárásokat emeli meg irreálisan –, ami csökkentheti a kereskedelmi célú ingatlanok iránti keresletet, és a beruházási hajlandóságot is.