Friderika
12 °C
29 °C

Túl drágán árulják a lakásokat

2008.04.22. 10:39
A hazai használt lakás piac túlkínálata miatt a megállapított áron áll vagy bukhat egy ingatlanértékesítés sikeressége és időtartama. A tranzakcióban résztvevő tulajdonos és közvetítő érdeke is, hogy a piacon érvényesíthető legmagasabb árat érjék el, egy reálisnak mondható sávon belül. Mivel a vevők részéről a legnagyobb érdeklődés az első egy-két hónapban várható, fontos, hogy már az értékesítés kezdeti időszakában reális áron kínáljuk ingatlanunkat – emeli ki Baranyai Tünde, az Otthon Centrum üzemeltetési vezetője.

A hazai használt lakás piacon már több éve jelentős túlkínálat tapasztalható, ezért a megállapított áron áll vagy bukhat az értékesítés sikeressége és az értékesítési idő hossza is. Optimális esetben a tényleges eladásra törekvő ingatlantulajdonosok a kínálati árat a piaci árazást figyelembe véve, vagy tanácsadójukra hallgatva alakítják ki. Fontos, hogy már az értékesítés kezdeti időszakában reális áron kínáljuk az ingatlant, mivel a vevők részéről a legnagyobb érdeklődés az első egy-két hónapban várható – javasolja Baranyai Tünde, az Otthon Centrum üzemeltetési vezetője.

Az Otthon Centrum tapasztalata szerint az ingatlan vételárának meghatározásában alapvető szerepe van az eladó motiváltságának. A kiemelt megbízási formában értékesítésre beadott ingatlanok tényleges eladásának aránya és az értékesítés ideje is sokkal kedvezőbb, mint a piaci átlag, ami az eladó elkötelezettségének eredménye is. Amint a reális ár-érték arányt képviselő ingatlan megjelenik a kínálatban, a vevők annak alap paraméterei, elhelyezkedése, ára alapján gyors értékelésbe kezdenek, és cselekednek, ha úgy érzik itt a nagy lehetőség. A tranzakciókban résztvevő ingatlanközvetítők érdeke is hogy a piacon érvényesíthető legmagasabb árat érjék el, egy reálisnak mondható sávon belül. Az Otthon Centrum hálózatában a tanácsadók egy adott területen speciális ismeretekkel rendelkeznek, és így bátran támaszkodhatnak a tényleges tranzakciók tapasztalataira, melyek alapján képesek a reális ár meghatározására. Emellett az értékesítési garanciavállalás is biztosítékot jelenthet az eladók számára.

Ha nem csörög a telefon

Mivel a legnagyobb érdeklődésre általában az első hetekben, hónapokban lehet számítani, erős üzenettel bír, ha a kínálatban való megjelenés ellenére nem érkeznek a megkeresések a potenciális vásárlóktól. A leggyakrabban elkövetett hiba, a piaci értéknél magasabban meghatározott ár. A túlárazott ingatlan kedvezőtlenül jelenik meg a kínálatban; egyfelől az adott árkategórián belül jobb adottságú ingatlanokkal kerül összehasonlításra, másrészt a hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanokhoz képest túlárazottá válik, és így esetleg be sem kerül a keresők ársáv preferenciája alapján az elérhető ingatlanok közé.

Az átlagos alkupotenciál az ingatlantípustól függően öt-nyolc százalék körül mozog, amely nagyságrendileg nem változott az elmúlt évek során. Ennél jelentősebb árkedvezményre csak az egyedi, nagyobb értékű ingatlanoknál lehet számítani. A belvárosban egyre szembetűnőbb jelenség, hogy a vásárlók az épületekre vonatkozó felújítási ígéreteket már nem veszik figyelembe, csak a ténylegesen megvalósult felújításoknak van számukra értéke. A befektetési céllal keresők, illetve a külföldiek már az áralkuba is csak a rendezett, felújított házban lévő lakás esetében kezdenek bele.

Érdekes jelenség, hogy az ingatlantulajdonosok egy része egy fix árhoz ragaszkodik, és ebből akkor sem hajlandó engedni – a piaci értékhez közelíteni –, ha éveket kell várnia a megfelelő vevőre. Az V. és a VI. kerület legértékesebb (pl. Andrássy, Liszt Ferenc tér) részein előfordult ugyan, hogy a piaci árnövekedés utolérte az eladó által megálmodott irányárat, de például egy Andrássy úti 160 millió forintos luxuslakás esetében közel két évet kellett várni az első érdeklődőkre.

A magasabb értékű, egyedi ingatlanok árazása mindig nagyobb körültekintést és piaci rálátást igényel, a korlátozottabb összehasonlíthatóság miatt. Egy felújítandó Pasaréti villa esetében például a 130 millió forintos kezdeti árat követően a végleges eladási ár 93 millió forintra csökkent, egy hosszú, kb. két éves értékesítési időszakot követően, a nem reális árazás következményeként.

Ha mégis csökken az ár

Az árcsökkentés több okból sem szerencsés, de adódhat olyan körülmény, amely miatt az ingatlan eladása sürgőssé válik, és ilyenkor nincs más megoldás, mint az ár csökkentése.

A tapasztalatok szerint a vevők előítélettel viseltetnek az iránt, ha az adott ingatlan többféle áron vagy többszöri árcsökkentést követően szerepel a kínálatban. Valamilyen rejtett hibát, tisztázatlan jogi helyzetet vélelmeznek a jelenség mögött meghúzódó valódi okként. Amennyiben nem szorít az idő, ajánlottabb az ingatlant 'pihentetni' egy ideig, hiszen a piacon lévő vevőjelöltek átlagosan hat hónap alatt találnak rá a megvásárolni kívánt ingatlanra, és ennek leteltével már egy új összetételű vásárlói kör válik elérhetővé.

Önmagában a változatlan áron kínált ingatlan is poros termékké válik, amennyiben az árazás rossz, és az értékesítés elhúzódik. Mindezt csak tetézni képes egy esetleges áremelés, melyre a használt lakás piac sokkal érzékenyebben reagál, mint az új építésű ingatlanok piaca. Utóbbi esetén elfogadhatóbb az esetleges árnövekedés, tekintettel a beruházói költségek változására.

Ritkább jelenség, de van rá példa, hogy az ingatlan 'rejtett értékei' csak később tudatosulnak a tulajdonosban, és az első ajánlatok gyors beérkezése után úgy érzi, alacsonyan határozta meg az árat, emelni kíván rajta. Akadhat olyan külső körülmény – jelentős fejlesztések, mint például a kormányzati negyed terve, vagy a metróépítés – mely egy jól körülhatárolható terület árait megmozgatja, de itt is igaz, hogy a megvalósult beruházásoknak van tényleges, forintokra váltható hatása. A tapasztalatok azt mutatják, hogy egy jelentős áremelés hatására a korábban aktív vevők elmaradnak, és az ingatlan az eredeti áron talál majd gazdára.