Auguszta
-4 °C
2 °C

Szakadék felé tart az ingatlanpiac

2007.06.06. 12:07
A változás éve lehet 2007 a globális kereskedelmi ingatlanpiacon, azt ugyanis nem a hozamesés határozza meg, hiszen ez a jelenlegi szintekről már alapvetően nem lehetséges. Ugyanakkor az ingatlanpiac likviditása gyakorlatilag határtalan, a szektorba áramló tőke mennyisége négyszerese a rendelkezésre álló termékeknek, mondta varsói előadásában Joe Valente, a DTZ globális vezető elemzője. 2007 a változás éve lehet.

A globális ingatlanpiacot az elmúlt években egyértelműen a hozamcsökkenés határozta meg, mára azonban ennek nincs további lehetősége, hiszen - költői túlzással élve - lassan minden termék 5,5 százalékos tranzakciós hozam mellett cserél gazdát, legyen szó szingapúri bevásárlóközpontról, varsói irodaházról vagy New York-i logisztikai parkról, mondta Joe Valente. Felmerül azonban a kérdés, ha nem a hozam csökkenése (árak növekedése), akkor mi hajtja az ingatlanpiacot? Logikusnak tűnik a válasz: a bérleti díjak növekedése. Ez egyrészt alapvetően nem globális, hanem helyi tényező, másrészt a DTZ elemzése szerint a legtöbb vizsgált piacon egyáltalán nem várható növekedés.

Mindeközben a globális ingatlanpiacra áramló tőke messze túlszárnyalja a rendelkezésre álló (befektethető) termékek kínálatát. A DTZ adatai szerint 2006-ban 602 milliárd dollárt fektettek be a globális ingatlanpiacon, s összesen 2400 milliárdot gyűjtöttek össze erre a célra a különböző ingatlanalapok. Azaz ha leegyszerűsítjük a dolgot, egydollárnyi termékre (ingatlanra) négydollárnyi tőke jut a világon. A tőkének nem csupán a mennyisége nőtt meg, hanem a forrása is diverzifikálódott az elmúlt évek során. Míg korábban mindig egy-egy jellemző forrás (közel-keleti olajdollárok, amerikai befektetési alapok, német nyílt végű alapok stb.) dominálta a befektetési piacot, mostanra már nincs hegemóniája egyetlen szereplőnek sem.

A DTZ adatai alapján az elmúlt két év alatt a szektorban gyűjtött globális tőkének mintegy 30 százalékát nem költötték el a befektetők. A kétségtelen bőség ellenére látni kell, hogy míg a szektorba befektetett tőke mennyisége dinamikusan nő, addig az erre a célra gyűjtött tőke mennyisége stabilizálódni látszik, azaz az említett 1:4 arány vélhetően nem fog tovább hígulni. Joe Valente elmondta, a közép-kelet-európai régióban a folyamat egyelőre nem így alakul, itt a gyűjtött tőke mennyisége - a befektetett tőke mennyiségével párhuzamosan - továbbra is dinamikusan növekszik.

A fő kérdés az, hogy kinek építik a fejlesztők az ingatlanokat, a befektetőknek vagy a bérlőknek? Látszik ugyanis, hogy nagy nyomás nehezedik a fejlesztőkre a befektetők oldaláról, aminek látszólag eleget is tesznek, hiszen a fejlesztői aktivitás az egész világon hihetetlenül erős. Joe Valente szerint minden adottság megvan ahhoz a globális ingatlanpiacon, hogy néhány szereplő megégesse a kezét.