Bernát, Felícia
12 °C
25 °C

Tízmilliót is lehet alkudni a XV. kerületben

2008.03.27. 09:44
A XV. kerület Budapest észak-keleti részén, 27 négyzetkilométeren terül el, lakóinak száma a legutóbbi népszámlálás alapján 84 ezer fő. A kerületben 34 600 lakóingatlan található, amelyek 92 százaléka magántulajdonban és 8 százaléka önkormányzati tulajdonban van. A lakosság negyede 60 év feletti, minden hatodik lakos kiskorú, a többiek (60 százalék) aktív korúak. A Pénzcentrum elemzésében megvizsgálja, hogy alakultak a kerületben az ingatlanárak 2001-től napjainkig, valamint kerületen belül milyen változásokat figyelhettünk meg ebben az időszakban.

A XV. kerület nem tartozik a legfelkapottabb területek közé a fővárosban, az utóbbi időben mégis egyre többen fedezték fel ezt a városrészt. Az árakra jellemző, hogy a családi házas övezetekben olcsóbban találni házakat, mint Zuglóban, a lakótelepeken a panellakások árai az újpestiekhez hasonlóak. A kerület nincs túlzsúfoltan beépítve, találni még szabad területeket, egyes övezetek rehabilitációja jelenleg is folyamatban van.

Jól megy a panel

A panellakások piacán megfigyelhető, hogy leginkább a nagyobb alapterületű 70 négyzetméter körüli, 3 szobás lakások tulajdonosai próbálnak megszabadulni az ingatlanuktól, ebben a lakástípusban a 150-160 ezer forintos négyzetméterár a kerületi mélypont. Sokan arra számítanak, hogy egy hidegebb tél esetén nem tudják majd fizetni a megemelkedett fűtésszámlákat, ezért inkább engednek a vételárból. A panelprogramban részt vett társasházak lakásai körében a felújításokat követően nincs nagy mozgás, aki teheti, megtartja a hőszigetelt, új nyílászárókkal ellátott lakását. A panelek átlagára 180-190 ezer forint körül mozog, azokban a városrészekben, ahol vegyes a lakásösszetétel (tégla, új építésűek) 240-280 ezer forint között van az átlagos négyzetméterár.

A fővárosban általános jelenség, hogy a panelek közül a 1,5 szobásak értékesítése a legkönnyebb és a leggyorsabb, nincs ez másképp a XV. kerületben sem. Az ilyen típusú lakások vételára 8 millió forint körül alakul, néhány százezres eltérések lehetnek a fekvésből, tájolásból és abból kifolyólag, hogy hányadik emeleten található az ingatlan. A kétszobás lakások körülbelül 9,5-10 millió forintba kerülnek, a földszinti és a legfelső emelten elhelyezkedő ingatlanok vételára általában 5-8 százalékkal alacsonyabb, a napos, csendes parkra, vagy kis utcára néző lakások ára nagyjából ugyanennyivel magasabb.

A kerület jó közlekedési adottságokkal rendelkezik, középen kettészeli az M3-as autópálya városból kivezető szakasza, észak-keleten az M0-ás határolja, a legforgalmasabb utak a kerületben a Régi Fóti út, a Szentmihályi út, a Rákos út, a Szerencs utca, a Nyírpalota utca és a Drégelyvár utca (utóbbi kettő egymás folytatása). A fejlett infrastruktúra kompenzálja a panelt választó vásárlók esetleges hiányérzetét. Az Asia Center felépítése óta egyre több a készpénzes kínai vásárló, a bevásárlóközponthoz közeli Újpalotai lakótelepen 13-14 millió forintot is fizetnek egy közepes panellakásért.

Túlárazzák

A téglaépítésű lakások közül az 50 négyzetméter körüli egyedi fűtéses, 1,5-2 szobás lakások a legkeresettebbek. A kerület jellege miatt (panel lakótelepek, kertvárosi részek korlátozott számú átmenettel) az ilyen típusú lakások száma nem jelentős az összkínálatban. A vételárak valamivel a zuglói árak alatt vannak, 12-14 millió forintért már jó lakásokat lehet találni.

A családi házas övezetekben (Pestújhely) 25-35 millió forint között keresnek az érdeklődők lakásokat, a lélektani határ 40 millió forint. Fontos szempont, hogy az ingatlan csendes utcában és jó állapotban legyen. A beruházások miatt érdekes lehet egy-egy környék övezeti besorolása, aminek megfelelően a régi házak helyére kis lakásszámú társasházakat építenek. Az autópálya közvetlen közelében nehezebb az eladás, itt jellemzően vállalkozási célra használják az ingatlanokat a forgalom és a zaj miatt. A kertvárosi részekre jellemző a túlárazás, a tulajdonosok sokszor akár 10 millió forinttal is többért hirdetik a házukat, mint annak a valós piaci értéke indokolná, a pontos beárazásban segíthetnek az ingatlanközvetítők, ezzel lerövidíthető az értékesítés időtartama.

A piac összességében visszafogottnak nevezhető, a jogszabályi változások miatt kicsit visszaesett a kereslet a családi házak iránt, érdeklődők vannak, de sokan kivárnak a vásárlással. A kerületi ingatlanpiac inkább nevezhető kínálatinak, mint keresletinek.