Lakásvásárlás üres zsebbel

Egyáltalán nem magyar specialitás, mára azonban hazánkban is megjelentek a gyakorlatilag önerõ nélküli lakáshitel-konstrukciók. Korábban a bankok a lakás forgalmi értékének 90%-át kimondva-kimondatlanul olyan küszöbértéknek tartották, amelyen felül nem voltak hajlandók hitelezni, mostanra azonban átszakadt a gát, és a hitelek áradatában eligazodni kívánó ügyfelekre rázúdultak a jóval magasabb hitelarányt hirdetõ ajánlatok.

Akad olyan kereskedelmi bank Magyarországon, mely valóban 0%-os önerõt "követel meg" új építésû és használt ingatlanok esetén is, az új lakások területén pedig egyáltalán nem nehéz ilyen ajánlatot találni. Ezekhez a konstrukciókhoz természetesen meglehetõsen szigorú jövedelemvizsgálat kapcsolódik, így a futamidõn belül súlyos problémát okozhat a jövedelem esetleges csökkenése.

Joggal vetõdhet fel a kérdés, hogy ha több hitelt kapunk, akkor a törlesztõrészlet is magasabb lesz. Ez igaz is lenne, ha a bankok nem találtak volna erre is megoldást: adósodjunk el az eddiginél hosszabb futamidõre! Összességében pozitívan értékelhetõ, hogy új lehetõségek nyíltak a lakásvásárlás elõtt állók számára, a finanszírozási arány és a futamidõ dimenziója mellett azonban az elõtörlesztési kondíciókat is tanulmányozni kell, hogy biztosan jól járhassunk.

Eladósodás hosszú évtizedekre

Amikor a bankfiókban meghalljuk a felvetést, hogy hosszabb futamidõre osszuk el a törlesztést, mert így jóval elviselhetõbb lesz, gondolkodjunk el egy percre. Igaz, hogy évekkel ezelõtt 20-25 évre lehetett lakáshitelt felvenni, mostanra pedig a 35 éves ajánlat már teljesen megszokott a piacon, ha elég ügyesek vagyunk, akkor pedig 40 éves konstrukcióra is ráakadhatunk.

A finanszírozási arányok és a futamidõk kitolódása világszintû tendencia, hiszen a legtöbb országban az ingatlanárak gyorsabb ütemben nõttek, mint a reáljövedelmek, ezért az elsõ lakásukat megvásárolni szándékozók egyre nehezebb helyzetbe kerültek. A bankoknak lépniük kellett, hogy az új piaci feltételek mellett is tudjanak hitelezni, a korábban kõbe vésett szabályok ugyanis kilátástalan helyzetben hagyták volna a vásárlókat és az ingatlanpiacot.

A futamidõ kitolása abból a szempontból racionális lehet, hogy egy hónapra vetítve a törlesztési teher elfogadható szinten marad a jövedelemhez képest. Hüvelykujjszabályként azt mondhatjuk, hogy a 30% feletti törlesztés/jövedelem arány már nem minden szempontból egészséges, a bankok azonban készséggel hiteleznek efölött is, gondolkodnia tehát az ügyfélnek is érdemes.

A legtöbben késõn szembesülnek

Érdemes már a hosszú futamidejû hitelfelvétel elõtt elgondolkodni azon, várhatóan mennyi ideig szeretnénk benne lakni a lakásban, avagy saját tulajdonunkként tudni a megvásárolni kívánt ingatlant. Ez azért lehet releváns kérdés, mert amennyiben a hitel futamideje alatt eladjuk az ingatlant, elõ kell törlesztenünk a hitelt. Az elõtörlesztési díjak bankonként jelentõs eltérést mutatnak: valahol fix összegként, máshol a fennálló tartozás százalékában határozzák meg ezt a nem túl széles körûen meghirdetett tételt.

Az elõtörlesztés kérdésével könnyen lehet, hogy a módosítás elõtt álló polgári törvénykönyv is foglalkozik majd, az egységes uniós jogszabály pedig ugyancsak hamarosan érkezhet. Mindent összevéve a bankok szeretnék elérni, hogy az elõírtnál hamarabb törlesztõ ügyfelek térítsék meg a pénzintézet elmaradt hasznait, így kompromisszumos megoldásként könnyen lehet, hogy lehetõség nyílik majd az ingatlanok hitellel együtt történõ értékesítésére (azaz a vevõ ugrik be az adós szerepébe a meglévõ hitelnél).

Mivel ez belátható idõn belül bekövetkezhet, érdemes elgondolkodni azon, hogy a hosszú évtizedek alatt megváltozott piaci feltételek miatt nagyon kedvezõtlenné válhat az a bebetonozott hitelkonstrukció, amivel együtt áruljuk a lakást, ez pedig egyértelmûen negatívan érinti majd a vételárat. Értelemszerûen csak annak éri majd meg hitellel együtt értékesíteni az ingatlant, aki többet veszítene az elõtörlesztési díjon, mint a vételárcsökkenésen. Amint láthatjuk, a futamidõ, a finanszírozási arány és az elõtörlesztés paraméterei összefüggõ rendszert alkotnak, az ily módon elõálló komplex probléma kezelése pedig egyáltalán nem egyszerû.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!