Alfréd
-2 °C
2 °C

Hullámvasúton a horvát ingatlanpiac

2008.09.02. 10:02
Két évtizeddel ezelõtt – a volt Jugoszlávia részeként – a tengerpartnak köszönhetõen a horvát területeken épült a legtöbb lakás. A kilencvenes évek elsõ felében a függetlenség kivívása volt az elsõdleges cél, majd néhány nehéz évet követõen a megfelelõ politikai- és gazdasági intézkedéseknek köszönhetõen sikerült talpraállítani az országot. A napjainkban virágzó tengerparti ingatlanpiaccal rendelkezõ Horvátországban a magas infláció és az emelkedõ hitelkamatok miatt elemzõk az idén rekordszintû, 25 százalékos áremelkedés és a piac bõvülésének lassulására számítanak.

A CentarNekretnina elnevezésû legnagyobb horvát ingatlanportál adatbázisai alapján az elmúlt 12 hónapban a tengerparton tovább emelkedtek az árak, miközben a fõvárosban stagnáltak a lakásárak, a családi házak kínálati átlagára pedig közel négy százalékkal csökkent – írja a Pénzcentrum. A tengerparti apartmanok és villalakások vételára átlagosan 13,8 százalékkal emelkedett az elmúlt évben és elérte a 2053 eurós (490 ezer forintos) négyzetméterárat.

Az országos átlagot tekintve az elmúlt egy évben 3,8 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak, de ez jelentõsen elmarad az egy évvel ezelõtt mért 17 százalékos növekedéstõl. A különbözõ szegmensek eltérõ teljesítményt produkáltak és ez a tendencia idén valószínûleg tovább folytatódik. Az Európai Unióból érkezõ vásárlók száma jelenleg is magas, de a szakértõk a kereslet további élénkülésére számítanak, ahogy közeledik Horvátország (várhatóan 2010-es) uniós csatlakozása.

Egyre több magyar vásárol

Az ingatlanpiaci aktivitás elsõsorban a tengerparti területeken és az egyéb népszerû turisztikai célpontnak számító övezetekben figyelhetõ meg. A legkedveltebb övezet az ország észak-nyugati részén található Isztriai-félsziget, ahol már az ingatlanok harmada külföldi tulajdonban van elsõsorban a nagyszámú német vásárlóknak köszönhetõen.

A külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó kérelmek 55 százalékát német, 16 százalékát osztrák, 6 százalékát brit, 4 százalékát magyar és mintegy 3 százalékát holland állampolgárok nyújtják be a hatóságoknak. Zadartól Dubrovnikig körülbelül az ingatlanok 6-12 százaléka van külföldi kézben, ugyanakkor a fõvárosban 3 százalék alatt van külföldi tulajdonosok aránya. A jelenlegi korlátozások az ország uniós csatlakozásával hatályukat vesztik majd, ami várhatóan újabb keresletet generál.

Rendkívüli év

A 2007-es egy rendkívüli év volt a horvát lakáspiac történetében. Az új építésû lakások átlagos vételára egy év alatt 26 százalékkal 1563 euróra nõtt négyzetméterenként. Ellentétben az egy százalék alatti 2005-ös és 2006-os eredményekkel ez infláció nélkül is 22,3 százalékos emelkedést jelent reálértéken a horvát statisztikai hivatal adatbázisai szerint.

A horvátok hagyományosan ingatlanban tartják a pénzüket, különösen a bizonytalan idõkben. A kereslet és a kínálat az elmúlt években folyamatosan emelkedett, ugyanakkor a spekulatív tõke megjelenésének tulajdoníthatóan az árak rendkívül szeszélyesen változtak. A kilencvenes évek végén a gazdaság gyengülésével egyidejûleg a lakáspiacon fellendülés volt megfigyelhetõ. Az új lakások vételára 20 százalékkal emelkedett, miközben az ország egyéb gazdasági mutatói visszaestek.

Egy kis történelem

1981 és 1990 között évente mintegy 20-30 ezer lakás épült Horvátországban, ami akkor még Jugoszlávia része volt. Az 1991 és 1995 közötti függetlenségért vívott háború idején sok ingatlan megrongálódott, vagy megsemmisült, valamint évi tízezer alá csökkent az építések száma. A háború a lakások értékén is nyomot hagyott, ugyanis jelentõsen csökkentek a vételárak.

A háború utáni idõszakban újabb kihívások következtek, az ország szocializmusról piacgazdaságra váltott, továbbá elkezdõdött a privatizáció. Az építések száma évrõl évre emelkedett, majd az 1999-es 13 ezerrõl 2006-ra 22 ezerre emelkedett a használatba vett ingatlanok száma. Tudjman elnök halálát követõen új kormány alakult, amely gazdasági reformokat vezetett be. A gazdasági fejlõdés mellé kedvezõbb piaci körülmények társultak, megváltoztak a korábbi szigorú építési- és tulajdonlási szabályok, amely tovább növelte az építési kedvet.

Egy 2001-ben életbe lépett szociális kormányzati lakásprogram kiegészítette a piacot relatív olcsóbb ingatlanokkal. A program keretében négy év alatt több mint kétezer lakást adtak át 910 eurós négyzetméteráron, miközben a piaci átlagár már meghaladta az 1400 eurót.

Az 1999-es politikai és gazdasági krízisbõl néhány év alatt sikerült kilábalni az országnak. 2001 és 2006 között a GDP átlagos növekedése évi 4,8 százalékos volt, az elmúlt évben pedig elérte az 5,75 százalékot. Az egy fõre esõ GDP hét év alatt 38 százalékkal emelkedett, miközben a munkanélküliségi ráta 16 százalékról 9,6 százalékra csökkent.

A háború miatt elüldözött emberek visszatérése is növelte a lakáspiaci keresletet. Az elmúlt 12 évben közel 340 ezren tértek vissza Horvátországba, ezek kétharmada horvát, egyharmada szerb. A lakásukat elvesztett emberek a kormányzati lakásprogram keretében lakást vagy építõanyagot kaptak, illetve elszállásolták õket állami tulajdonú ingatlanokban.

Hatszorosára nõtt a jelzáloghitelek állománya

A lakásfinanszírozás jelentõs fejlõdésen ment keresztül az elmúlt évtizedben. A korábban állami tulajdonban lévõ bankokat privatizálták és kereskedelmi bankokká alakították át. Osztrák, olasz és német hitelintézetek is beléptek a horvát hitelpiacra, a versenyhelyzet egyre fokozódott. Ennek eredményeképpen az ország lakáshitel állománya a 2000-es 8,3 milliárd kunáról hét év alatt 47,8 milliárd kunára emelkedett. 2002 és 2007 között a kihelyezett lakáshitel állomány évente átlagosan 31 százalékkal emelkedett.

A jelzálogpiacnak jót tett a lakás-takarékpénztárak 1998-as megjelenése is, amelyeken keresztül az igénylõk kedvezõbb feltételek mellett juthatnak lakáshitelhez. Ugyanakkor a hitelezési piacon a kereskedelmi bankok még mindig dominálnak, a lakás-takarékpénztárak piaci részesedése a jelenleg nem éri el az öt százalékot. A kedvezõ kamatozású hiteleket korábban német márka alapon, jelenleg euró és svájci frank alapon kínálják a hitelintézetek.

Az átlagos hitelkamatok a 2002-es 7,76 százalékról öt év alatt 4,81 százalékra csökkentek, jelenleg pedig 5,85 százalékos átlagos kamatláb mellett hiteleznek a horvát kereskedelmi bankok.

Az infláció idén júniusban elérte a 7,56 százalékot, ami az elmúlt 12 évben a legmagasabb érték. 2001 és 2007 között az átlagos éves infláció mindössze 2,67 százalék volt. A pénzügyi stabilitás megõrzése érdekében a Horvát Nemzeti Bank korlátozó intézkedéseket vezetett be. Mindezt az emelkedõ hitelkamatokkal összevetve az elemzõk arra számítanak, hogy várhatóan lassulni fog dél-nyugati szomszédunk ingatlanpiaca.