Luxusingatlanok a világ körül

A hatalmas léptékű gazdasági fejlődés Kínában folyamatosan megfelelő keresletet teremt a luxusingatlanok iránt. Különleges helyzetben van Hong Kong, amely már a XIX. század óta fontos kereskedelmi kikötőnek számított, az 1842-től 1997-ig tartó brit fennhatóság alatt pedig a világ egyik vezető pénzügyi központjává fejlődött. 1998-ban azonban, miután Hong Kong Kína fennhatósága alá került, az ingatlanárak hosszú évekre jelentősen visszaestek, de a legjobb esetekben is stagnáltak.

A kínai gazdaság rohamos fejlődése, illetve a kialakuló alulértékeltség aztán meghozta a változást: a befektetői érdeklődés egyre élénkebb lett, 2006-ra már kétszámjegyűvé vált az árak emelkedése ami napjainkban is töretlenül tart – derül ki az Excelsior Budapest Spa adataiból. A luxusingatlanok piacán 2008-ra 15-25 százalék közötti növekedést jósolnak az elemzők, míg 2007 utolsó negyedévében 10 százalék körüli volt az áremelkedés. A luxuspiacon mért átlagos négyzetméter ár ma már 127 500 hong kongi dollár, ami 2,8 millió forintnak felel meg, de egyes lakások esetén a vételár ennek a háromszorosát is elérheti.

A luxusértékekhez Hong Kongban is körpanoráma, szállodai szintű szolgáltatások, wellnes, fitness tartoznak. A hong kongi luxuspiac fejlődését a gazdasági tényezők mellett az is segíti, hogy a luxusapartmanok kínálata 4-5 éve képtelen utolérni a keresletet, így a lendületes fejlődés még sokáig kitarthat, egyes előrejelzések szerint legalább további öt évig.

Közel-Kelet: olajozott keresletnövekedés

A Közel-Keleten az Egyesült Arab Emirátusok legnagyobb városait, Dubajt, és Abu Dhabit érdemes megvizsgálni. A dubaji ingatlanvásárlás népszerűsége a külföldi befektetők, üzletemberek körében immár a legkeresettebb nyugat-európai városokéval vetekszik. A dubaji ingatlanpiac ennek megfelelően jó pár éve töretlenül, gyors ütemben fejlődik. A külföldiek ingatlanvásárlását liberális törvények segítik, nagy vonzerőt nyújt az adómentesség és az alacsony bűnözési ráta, ami egy ilyen magas életszínvonalat biztosító államban szinte természetes. Egyes becslések százezerre teszik az évente betelepülő külföldiek számát.

Az ingatlanpiac sok elemző szerint a spekulánsok miatt túlfűtött. Egyes, többszáz-lakásos projektek napok alatt kelnek el a tervezőasztalról és többször is gazdát cserélnek a projekt átadásáig. A beruházók és a bankok is tartanak a spekuláció hatásaitól, de a jelentős keresletnövekedés és az a tény, hogy az egy főre jutó jövedelem és az ingatlanárak hányadosa a világ más városaihoz viszonyítva alacsony, megvédheti a piacot egy komolyabb árbuborék kialakulásától.

A dubaji luxusra az extravagáns, gyakran rekordhajhászó jelzők illenek. A mesterséges szigeteken (a Pálma és a Világ) épített lakások és villák, és a világ egyetlen hét csillagos szállodája a Burj Al Arab mind önmagukért beszélnek. A dubaji luxus az emirátus gazdagságának tükörképe. A penthouse lakások Dubajban is elterjedtek, szinte minden külföldiek számára elérhető új építésű projektben találunk ilyen jellegű lakásokat. Az árak jelentősen szóródnak a projektek között, találunk lakásokat már 700-800 ezer forintos négyzetméterárral, de a magasabbra pozícionált luxus projektekben egy közepes méretű lakás négyzetméteréért 2,5-3 millió forintot kell fizetni.

Abu Dhabi ingatlan piaca jelentős fejlődés előtt áll, amelynek motorja a jelentős keresletnövekedés és az elmaradó kínálat lehet. A külföldi kereslet eddig jogi korlátokba ütközött, de optimista elemzések szerint szabályozás hamarosan változik. 2007 második felében az ingatlanárak növekedése már a 18 százalékot is elérte. A piaci nyitás miatt a bérleti piac is hasonló mértékben fejlődik. Egy luxuskategóriás 4 szobás lakás éves bérleti díja 40 ezer dollár fölött alakul, ami körülbelül 7 millió forintot jelent. A nagyobb, luxus penthouse-okért gyakran 11 millió forintos éves bérleti díjat is ki kell fizetni. A lakások színvonala közelít a Dubai standardokhoz, jól tükrözi ezt, hogy mind negyedik újépítésű projektben találunk wellness-fitness részleget.

USA: A luxuspiac külön pályán halad

Az Egyesült Államokban a jelzáloghitel válság következményeit nyögi a teljes ingatlanpiac, ugyanakkor egyes szegmensek - ilyen a luxuspiac is - a saját útjukat járják. Los Angelesben például elsősorban a spekulánsok által felhajtott árak fogják most vissza jelentősen a piacot, és jelentős árcsökkenési nyomás tapasztalható, de a felső szegmensben, a luxuspiacon ebből nem sok érzékelhető. A legmagasabb négyzetméterárak a penthouse-kategóriában 4 és 5,5 millió forintnak megfelelő értékek között mozognak. Ez ugyan elmarad New York penthouse áraitól, de a jellemzően nagy alapterületek (350-700 négyzetméter) miatt a teljes tranzakciós ár már felér akár London luxusapartmanjainak értékével. A luxus standardokat Los Angelesben is a szállodai szolgáltatások, a hatalmas térérzet, a privát kertek, wellness és fitness részleg jelentik. Amerikai sajátosságnak számít a nagyszámú vendégparkoló és külön, házon belüli fogadások szervezésére alkalmas helyiségek megléte. A legértékesebb lakások árverés útján kerülnek értékesítésre - ezt az értékesítési formát a különleges ingatlanok esetében hamarosan hazánkban is alkalmazhatják majd.

San Franciscoban a listavezető egy 30 millió dolláros ügylet, melynek során három egybenyitott, összesen 1400 négyzetméteres penthouse talált gazdára a csaknem másfélmilliárdos üzletben. Denverben két, 500 és 550 négyzetméteres penthouse kelt el 8, illetve 10 millió dollárért (370 és 470 millió forintért). A legdrágább luxuslakás az Egyesült Államokban továbbra is New Yorkban található a maga 70 millió dolláros vételárával.

Európa: felülértékelve

Nyugat-Európa, ahogy azt korábban bemutattuk, világszínvonalú luxuslakásokat kínál. Igaz ezeknek borsos ára is van. A Forbes magazin egy elemzésében a leginkább túlárazott ingatlanpiacokat kereste. A tíz legjobban felülértékelt város közül hét nyugat-európait találunk, az első helyen Monte Carlo-t. Az elemzés a bérleti bevételt arányosította az ingatlanárakkal: minél magasabb ez az arány, azaz minél magasabb az egységnyi bérleti bevételt hozó ingatlan ára, annál inkább túlértékelt az ingatlanpiac. Magyarországról szemlélve ezt a statisztikát arra a következtetésre juthatunk, hogy a magyar luxusingatlanok ár-érték aránya nyugat-európai társaikhoz viszonyítva jóval kedvezőbb. Ez különösen annak fényében fontos, hogy már találunk olyan projekteket a magyar piacon ahol az összes nyugat-európai luxusérték megtalálható.

Összességében megállapítható, hogy a luxusingatlanok piaca leginkább a keresletre reagál érzékenyen. E tényező fontosságát ezen a piacon az is bizonyítja, hogy a két legnagyobb és legdrágább luxuspiaccal rendelkező város: London és New York nem került fel a Forbes említett listájára, azaz a magas árak mögött kellő mennyiségű a kereslet, a bérleti bevételek arányban állnak az ingatlanok áraival.