Gettóból az ingatlanfejlesztők paradicsoma

Felpörgött az ingatlanpiac, sorra indulnak be a bontások és az építések, egymás után tűnnek el a sok éves betoncsontvázak és gödrök. A megszokott helyszínek mellett, mint amilyen Angyalföld, új szereplők is beszállnak a versenybe, amelyekről mindenképp érdemes pár szót ejteni. Kezdjük a Magdolnanegyeddel, mely egészen különleges a budapesti fejlesztési területek közt. Itt nem egy szűz területre húznak fel lakónegyed mint a BudaParton, nem rombolták földig a fejlesztés előtt a régi utcákat, mint a szomszédos Corvinnegyedben, de még csak nem is olyan rehabilitáció zajlott, mint Ferencvárosban.

Hogy megértsük a helyet, kicsit vissza kell mennünk az időben.

A nyolcadik kerület híre

Egykor amolyan kispolgári zsidónegyed volt azon a környéken, ahol ma a Magdolnanegyed fekszik. Zömmel kisiparosok, kiskereskedők, meg muzsikus cigányok lakták, akik nem voltak ugyan jómódúak, de nem is voltak lecsúszottak. A II. világháború alatt azonban a negyed szinte kiürült, a hatvanas években pedig azok költöztek ide, akiknek a lakótelep-építések miatt el kellett hagyniuk az otthonukat, meg az a sok képzetlen munkás, akik az építkezésekre érkeztek vidékről. Ekkor telepedett ide a mai szegény cigányság jelentős része is. A környék karakterét legalább ennyire meghatározta az a vigalmi negyed, amelynek kialakulásában szerepet játszhatott, hogy a mai II. János Pál pápa tér nagy állatvásártér volt egykor. Olyan hely, ahová rengeteg férfi érkezett nő nélkül, és akik ráadásul itt pénzt kaptak. Ideális vendégei voltak a kocsmáknak, a prostituáltaknak. Így alakult ki hírhedt szegénynegyed, Nyócker-hangulat.

Mindezt Alföldi Györgytől tudom, aki Középső-Józsefváros történetéből írja épp a nagydoktoriját, ám ennél sokkal szorosabban is kötődik a kerülethez: majdnem két évtizeden keresztül vezette a Rév8-at. Ezt a céget azért alapította 1997-ben a Főváros és Józsefváros (kezdetben az OTP Bank is résztulajdonos volt), hogy támogassák a kerületi rehabilitációt és városfejlesztést.

Az építészek azt hiszik, hogy ők változtatják meg a világot, de ez nem így van.

– meséli mosolyogva Alföldi György. Mindenek előtt a prostitúció és a közbiztonság kérdését kellett megoldaniuk. Az előbbi megítélése egyáltalán nem volt még olyan egyértelmű a 90-es években, mint ma, nem lehetett tudni, melyik modellt követi majd az ország. A megoldás egy rendelet lett, hogy közintézmények kétszáz méteres körzetében tilos a közterületi prostitúció, márpedig Józsefvárosban annyi ilyen van, hogy gyakorlatilag lefedték vele a teljes kerületet. A közbiztonság kérdését a térfigyelő kamerák oldották meg: már az első hatvan darab üzembe helyezése nyolcvan százalékkal vetette vissza a bűnözést az utcákról.

A környék újrapozicionálásához ez azonban kevés lett volna, ehhez szükség volt az első igazi, „eladható termékre”, a Corvin sétányra is.

– Először minden befektető kiröhögött, amikor kínálgattuk a területet. – emlékszik vissza Alföldi György. Ám idővel csak sikerült befektetőt találniuk, a Rév8 pedig pedig beköltözött a Práter utcába, az események középpontjába, és felvettek tíz szociológust, akiknek egyetlen feladata volt, hogy új otthont találjanak a kiköltözőknek a kerületi ingatlanokban. Ráadásul a korábbinál jellemzően nagyobbat, komfortosabbat, amelyet beköltözés előtt fel is újítottak. Az elbontott lakások negyven százalékában ugyanis nem volt fürdőszoba vagy vécé sem.

A Corvin-projekt (eredetileg Corvin-Szigony, de a rosszabb csengésű utótag idővel lekopott) igazi sikersztori lett. Lehetett tovább lépni.

Magdolnanegyed születése

Józsefváros ezen részének soha nem volt önálló neve korábban. A kerületfejlesztési stratégia során jelölték ki azokat területeket, amelyek mára önálló városrészekké váltak. Aminek volt neve, azt meghagyták (Palotanegyed, Tisztviselőtelep), aminek nem volt, annak adtak. Így született meg 2004-ben a Magdolnanegyed elnevezés is.

– Jó érzés volt, amikor pár évvel később bejöttek hozzánk helyiek, és a legtermészetesebben hivatkoztak a lakóhelyükre, aminek mi adtunk korábban nevet. – meséli Alföldi György.

Persze a terület behatárolása és elnevezése csak az első lépés volt. A Corvinnegyednél bevált modellt itt nem lehetett megismételni, és nem is akarták. Egyrészt nem voltak olyan adottságai – nem volt se négyeshatos villamos, se metró –, másrészt nem lehet minden negyedből továbbköltöztetni a lakókat önkormányzati lakásokba.

Így kaphatott teret a valódi fejlesztői munka: a szociális városrehabilitáció. Ennek a lényege, hogy a fejlesztés nem a házakra, közterekre, az épített környezetre, hanem az ott élőkre fókuszál. A célja, hogy csökkenjen a munkanélküliség, javuljon az iskolázottság, magasabb legyen a születérkor várható életkor stb.

A 2005-ben elindult első magodlnanegyedi program integrált volt, vagyis a fentiek mellett azért a „hardver” fejlesztésével is számolt. A 800 milliós fejlesztés (ennek nyolcvan százalékát a főváros, húszat a kerület állt) során megújult a park a Mátyás téren, és megnyílt a negyed legfontosabb szellemi központja, a Kesztyűgyár. Foglalkozások, képzések indultak, amibe mindenkit bevontak – például a jezsuiták Szeretet iskoláját, amely a 16 évnél idősebbeknek segít befejezni a nyolcadik osztályt.

Itt is voltak bérházmegújítások, de egészen más modell szerint, mint Ferencvárosban (bár pár évvel korábban kísérleteztek az ottani módszerrel átvételével, a sok szempontból más adottságú Józsefvárosban az nem működött). Csak lakva újítottak fel az önkormányzati tulajdonú házakat, és csak a fő problémákat oldották meg: víz, csatorna, elektromos vezetékek, lépcsőház, függőfolyosó stb. A lakásokba csak annyira mentek be, amennyire az ezekhez kapcsolódó munkák indokolták azt. 

Az első ütemben száz lakást érintett a megújítás, a munkába pedig a lakókat is bevonták. Részt vettek a pincetakarításban (némelyikből negyven konténernyi hulladék jött ki), vagy épp az udvar rendbe rakásában.

A magdolnanegyedi rehabilitáció első üteme pedig mintaprogram lett az EU-s pályázatoknál, amit később az országban több helyen is átvettek.

A következő ütem még nagyobb összegből gazdálkodhatott, a 2,2 milliárd forintos keretből egymilliárdot fordítottak a házak megújítására. A fenti módszerrel négyszáz lakásban javultak az életkörülmények. Egyre aktívabban vonták be a Kesztyűgyárat is a negyed életébe: kulturális központtá, állandó tanácsadó ponttá, közösségi helyszínné vált.

A rehabilitáció nem csak annyit jelentett, hogy jobb körülmények közé kerültek az ott élők, de meg is kellett tanulniuk használni az új lehetőségeket. Amikor valaki egy komfort nélküli lakásból egy vécés-zuhanyzósba költözik, akkor meg kell tanulnia egy csomó mindent. Lehet, hogy egy lakó azelőtt ötven liter vizet sem fogyasztott naponta, mostantól akár kétszáznál is többet fog. Ráadásul folyó meleg vize is lesz. Nagyon sok türelem és odafigyelés kellett az átállás támogatásához.

Persze ez a rehabilitációnak a kevésbé látványos változata, hiába szerelnek be vízórákat vagy újítják fel a romos függőfolyosókat, nincsenek új homlokzatok, mutatós térkövezések. A kívülállók talán semmit nem vesznek észre abból, ami a helyi polgároknak rengeteget jelent.

Jó-e a dzsentrifikáció?

A Magdolnanegyed második ütemében már megjelent a társasház-támogatás, amely 120 lakást érintett, a harmadik ütemben – 2013 és 2015 között – pedig ez még nagyobb hangsúlyt kapott.

– Egyfelől ez persze a dzsentrifikációt erősíti, amin lehet vitatkozni, hogy mennyire jó, másfelől viszont segít annak az értelmiségi rétegnek a megmaradásában, amely leginkább a két tér, a Mátyás és a Teleki környékén él. – mondja Alföldi György.

Az új építések, meg a válság előtti betoncsontvázak befejezése mellett volt hogy magának az önkormányzatnak kellett gyakorlatilag új házat építenie: telekspekuláció száz éve is volt, akadt olyan silány épület, amit a főfalakig kellett visszabontani.

Természetesen ebben az ütemben is több szociális elem volt, megjelentek például a szomszédsági házfelügyelők. Négy házanként egyet jelöltek ki, a feladatuk valahol a klasszikus házmester, szociális munkás és rendőr metszetében volt. Volt, ahol beváltak, volt, ahol nem.

Ugyanakkor Alföldi György szerint ennél sokkal több figyelmet érdemelt volna mondjuk az egészségügy, az oktatás. A szociális város rehabilitáció fő hangsúlya még mindig a lakosságon, a szociális intézkedéseken volt, de a terület változásai azonban egyre inkább az ingatlanfejlesztés irányába mozdultak el, és ez a folyamat mára még jobban felerősödött.

Ahogy az ingatlanfejlesztő látja

Magdolnanegyedben a műemlékvédelem nem jelent problémát. Nem nagyon vannak védett épületek, sőt a legtöbb helyen bontani sem kell: sok még a foghíjtelek, némelyiküket nem is a háborúban lőtték ki, hanem már azelőtt is üresek voltak.

„Számszerűsíteni nem lehet a foghíjtelkek beépülését a különböző tulajdoni viszonyok miatt, az azonban látható, hogy a negyed fejlődésével a befektetők figyelmét is magára vonta és egyre élénkebben érdeklődnek.” – írta a Józsefvárosi Önkormányzat, mikor a Magdolnanegyedben folyó lakóingatlan-fejlesztésekről kérdeztem őket. „Számos ingatlanfejlesztés indult el a területen, a lakásárak pedig meredeken emelkednek. Ma jó befektetés Józsefvárosban ingatlant vásárolni és fejleszteni, ez kijelenthető. A Corvin-projekt jó példája annak, hogy amikor az önkormányzati és a magántőke ereje összeadódik, milyen mértékű fejlődést lehet elérni. Az ingatlanbefektetők megjelenése – bár ebben az esetben nem olyan szoros az együttműködés – itt is hasonló irányba mutat. A Magdolnanegyed szomszédságában zajló Corvin-projekt erre a területre is jó hatással van, és a kapcsolódó Orczynegyed hamarosan elinduló rehabilitációjával is tovább fejlődhet a városrész."

Az egyik első fecske a Mantra Development volt, amelyik a Magdolna utcában egy társasházat épít épp, és a tervek szerint hamarosan a Lujza utcában kezdi a következőt. 

– Az áfatörvény után egyértelmű volt, hogy belvárosi területeken horror árak lesznek: a tulajdonosok egyből beárazták a telkek értéknövekedését. A nagy ingatlanfejlesztőknek persze régóta megvoltak a területeik, nekünk viszont másfél évvel ezelőtt olyan elérhető árú helyszínt kellett keresnünk, amelyikben van még potenciál. – emlékszik vissza Mayer Róbert, a Mantra Developmenttől.

A legkézenfekvőbb fejlesztési helyszín Angyalföld lett volna, de véleményük szerint ott olyan dömping lesz hamarosan, hogy az azonos paraméterekkel rendelkező, „egyen házak” közül nagyon nehéz lesz kitűnni a piacon.

Ráadásul ennek az a veszélyes is megvan, hogy valamelyik fejlesztő elkeseredettségében durván csökkenteni kezdi az árakat, ami egy nagyon veszélyes hullámot indíthat be. Hasonló a helyzet Ferencvárosban, ahol várhatóan több ezer lakás fog épülni a közeljövőben. Így került képbe a Magdolnanegyed.

„Elég sokat jártuk a területet és arra jutottunk, hogy a nyolcadik kerületnek ez a része

semmivel sem néz ki rosszabbul, mint mondjuk a Szondi utca Terézvárosban, csak rosszabb a híre.

Ráadásul több mint egy évtizede, pártkötődéstől függetlenül zajlik a rehabilitáció.”

Megvizsgáltak néhány faktort, hogy mondjuk mennyire szeretnek ott élni a lakók, vagy hogy mennyire sikerült a szomszédos negyedeket felhúzni. Arra jutottak, hogy itt érdemes befektetniük. Az egyik társasházukban elmondásuk szerint már alig van eladó lakás, a másik fejlesztése hamarosan indul, a harmadik helyét még keresik. De már nincs könnyű dolguk. Ahogy nekiláttak a vásárlásoknak, egyből meglódultak a telekárak. Persze még mindig jó lehetőség a Magdolnanegyed. Mayer szerint ez a negyed még mindig jelentősen alulárazott a környékhez képest, de már itt is elindult egy jelentős telekár emelkedés. Ha pedig a telekárak emelkednek, azok magukkal viszik a lakásárakat. Ha a projektjük telkét ma venné meg egy beruházó, minden lakást 2,5 millió forinttal drágábban kellene, hogy adjon.

De ki vásárol itt lakást?

A fejlesztők elsősorban befektetőkre számítanak. Abban bíznak, hogy hasonló ugrás lesz itt is, mint a Corvin-negyedben volt, ahol hat év alatt 2,5-szörösére nőttek az árak. (A Simona-ház fejlesztője épp ezért a lakások húsz százalékát megtartja magának, aminek persze azért marketingértéke is van.) Szerintük elég könnyű lesz kiadni a helyeket, hiszen gyalog pár perc a SOTE, és a környéken egyelőre alig van színvonalas szállás az egyetemistáknak.

Hogy mennyire lesz igazuk, az majd elválik, mint ahogy az is, kik lesznek majd Magdolnanegyed lakói tíz-húsz év múlva, és mennyi marad meg a szociális városrehabilitáció eredményeiből.

Érdekel a budapesti városnegyedek sorsa? Kövesd az Urbanistát a Facebookon!