A szocpol és a kamattámogatás sem menti a lakáspiacot

Az Otthon Centrum elkészítette 2011 első három negyedévére vonatkozó budapesti új építésű lakáspiacot vizsgáló felmérését. A 376 értékesítés alatt álló budapesti projektet számláló adatbázis szerint 2011 harmadik negyedévének végén megközelítőleg 3 200 már átadott, de még eladatlan lakás közül választhattak a vevők. A még épülő, de már értékesített készletet ehhez hozzáadva, nagyjából 5 000 új építésű lakás volt eladósorban.

Az eladások száma nőtt, 2011 első három negyedévében csaknem annyi adásvétel történt, mint 2010-ben az egész évben. Ennek megfelelően, az Otthon Centrum adatbázisa alapján, 2 400-2 500 új építésű lakás eladásával lehet számolni 2011 év végére.

Meredek a lejtő

Az Otthon Centrum adatbázisa szerint 2006-ban még több mint 11 000 új építésű lakást értékesítettek a fővárosban, de még 2008-ban is 6 000 körüli eladást regisztráltak. A válság hatására a kereslet gyorsan reagált, és az eladások csaknem negyedére estek vissza 2009-ben.

Azóta lassan, de folyamatosan nő az eladások száma, így e tekintetben 2009 volt a mélypont. Ez a lassú növekedés persze nem a gazdasági környezet pozitív változását mutatja, inkább a korábbi hirtelen kereslet visszaesés korrekciója.

Kevesebb az eladó

A kínálati oldal alkalmazkodása csak késleltetve jelentkezik a statisztikákban, főleg a kivitelezés átfutási ideje miatt. A fejlesztői aktivitás jelentős visszaesése mellett – a KSH adatai szerint Budapesten 2011 első három negyedévében az építési engedélyek száma 62 százalékkal, a használatbavételi engedélyek száma pedig 40 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest – nagy változás mutatkozik a projektméretekben.

„A fővárosban csak elvétve találunk nagyobb volumenű projektet” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. „A 2011 után átadott, vagy még a jövőben átadni tervezett, tehát már a válság alatt elindított projektek közül csak 5 darab 100 lakásnál nagyobb projektről van tudomásunk, míg 200 lakást meghaladó, a válságban elindított projektből mindössze négyet számoltunk.”

A 2011 után átadott, jelenleg értékesítés alatt álló projektekben az átlagos lakásszám 22 körül alakul. Ugyanez a mutató a 2007 végén végzett felmérésünkben az idei csaknem háromszorosa, 60 lakás volt.

A kamatkedvezmény sem segít

Az eladásokat jövőre erősítheti a szocpol és kamattámogatási rendszer, amit a kormányzati tervek szerint újból bevezetnek. Az Otthon Centrum szerint támogatások várhatóan trendfordulót nem fognak hozni a piacon, azonban a jelenlegi viszonyok között minden keresletstimuláló eszköz jó.

Hatékonyabbnak valószínűleg a kamattámogatás fog bizonyulni - vélik a cég elemzői. Kamattámogatást új építésű lakásvásárlására (és építésére) maximum 30 millió forintos ingatlanra, legfeljebb 10 millió forintos hitelösszegig lehet igényelni.

A szocpol a vidéken segíthet

A szocpol keretében igényelhető, vissza nem térítendő támogatás segítségével megvásárolandó új építésű lakások esetében, gyerekszámtól függően, egy minimális alapterületet állapít meg az intézkedés.

A minimális lakás alapterületet a KSH 2010-re vonatkozó, budapesti (350 000 Ft/nm) illetve vidéki (230 000 Ft/nm) új építésű lakásáraival beszorozva jól látható, hogy a fővárosban a támogatás az ingatlan értékének 4–7 százalékát, míg vidéken 6–10 százalékát teszi ki.

Ebből kiindulva a vissza nem térítendő támogatás hatékonyabb segítséget nyújthat vidéken, még ha önmagában ott sem hozhat trendfordulót.

Ezt erősíti, hogy az új építésű lakásvásárlására igénybe vehető kamattámogatásnál megszabott 30 millió forintos maximális ingatlanérték azt jelenti, hogy Budapesten egy maximum 85 négyzetméteres ingatlan megvásárlása lehetséges támogatott hitelből, amihez, gyerekszámtól függően, maximum 1,6 millió forint vissza nem térítendő támogatás járna.

Növekedés nélkül nem lesz megugrás

Trendfordulót, illetve jelentősebb fellendülést, valószínűleg csak stabil gazdasági növekedés hozhat a piacon. A gazdasági környezet pozitív változására – ami a háztartások szintjén a javuló jövedelmi helyzetben és várakozásokban, erősödő hitelfelvételi kedvben mutatkozhat – a kereslet gyorsabban fog reagálni, így az új építésű lakások piacán akár hiány is kialakulhat bizonyos lakástípusok esetén.

Ez az árak ugrásszerű növekedésével járhat, amíg az újból beinduló kínálat le nem hűti az árak növekedését.