Nincs lufi, ami kipukkadhat

A Duna House szerint klasszikus ingatlanválság nem várható Magyarországon, hiszen a hazai bankok hitelezési politikája jóval szigorúbb, mint tengerentúli társaiké. A magyar piacon jóval kisebb arányban történtek spekulatív vásárlások, mint az EU más országaiban (például Spanyolországban), illetve a hazai piaci árak alacsonyak akár a nyugati, akár a szomszédos országokhoz képest – Pozsonyban például 25 milliót is elkérnek egy átlagos panellakásért, ezért az árért itthon akár három hasonlót is lehet vásárolni. Nincs tehát ingatlanlufi, ami kipukkadhatna.

A devizahitelek korlátozása természetesen nehezebb helyzetbe hozza a piacot, egyes vásárlók ideiglenesen elállhatnak szándékuktól, későbbre tolhatják az ingatlan vásárlást, de a fejlesztői oldalon is előfordulhat, hogy egyes beruházások leállítása, szüneteltetése mellett döntenek. Drágulhatnak a törlesztőrészletek, és mindenképpen szigorodik a hitelbírálati folyamat – éppen ezért aki most tervez vásárlást, érdemes gyorsan cselekednie.

Tömeges bedőlésektől azonban nem tartanak a Duna House-nál, továbbá úgy tűnik, euróforrások továbbra is rendelkezésre állnak, ráadásul míg a svájci frank hitelek folyamatos árfolyamkockázatot jelentenek, a hosszú távú, euróalapú hitelek árfolyamkockázata maximum az eurózónába tartó belépésig tarthat.

Meglévő építkezéseknél előremenekülnek

A hitelezési feltételek romlása miatt az új építkezéseket el fogják halasztani, de a folyamatban lévő beruházásoknál már nem lehet mást csinálni, csak előremenekülni – mondta az ingatlanpiac és az építőipar kilátásairól az Index kérdésére Akar László, a negyedévente ingatlanpiaci felmérést is publikáló GKI alelnöke. Mivel a lakosok is nehezebben jutnak hitelhez, visszaesik a kereslet a használt és az új lakások piacán is – a használt lakások árát ez jelentősen le is viheti –, miáltal feltételezhető, hogy az új lakásoknak a tervezettnél kisebb hányadát tudják majd eladni.

Az értékesített otthonok számának visszaesés a kisebb, tőkeszegény lakásépítő cégek bedőléséhez vezethet. Egyben felerősödhet az ágazatban már most is súlyos problémát jelentő lánctartozások jelensége, ami az építkezéseken dolgozó kis- és középvállalkozások tömegének bedőléséhez vezethet.

A GKI legutóbb nyáron készítette el jelentését, abban még enyhülni látszott a korábbi pesszimizmus. Akkor azonban még nem volt jele a súlyos, Magyarországra is begyűrűző nemzetközi válságnak, emellett úgy tűnt, hogy jövőre emelkednek a reálbérek. Azóta az általános várakozások romlottak, a lakásvásárláshoz szükséges saját források mértéke a romló jövedelmi pozíciókkal várhatóan alaposan visszaesik. Nagy kérdőjel az is, hogy mi fog történni a következő hetekben a nagyon hektikusan mozgó devizapiacon, a forint/euró és a forint/svájci frank árfolyamok ugyanis jelentősen befolyásolják a hiteltörlesztéseket – mondta Akar László, aki szerint mindezek a tényezők a vásárlási szándékok jelentős visszaesését eredményezik majd.

Kevesebb lakást adnak el

Már tavaly is kilencezerrel kevesebb lakást adtak át Magyarországon, mint egy évvel korábban. Erre az évre az várható, hogy ez a 35 ezres szám valamelyest csökken, de az igazán nagymértékű, látványos visszaesés jövőre várható – vélekedik Liskáné Pólya Lenke, az Ingatlanbarométer című készítő Ecostat szakértője. Míg az építkezések számában csak jövőre mutatkozik meg a krízis hatása, a lakásvásárlásokban ez már idén látható lesz, mondja Liskáné.

Az Ecostat már a legutóbbi Ingatlanbarométerben is stagnálást mért az ingatlanos ágazatokban, a szakértő szerint most a legtöbb területen stagnálás, de inkább visszaesés várható. A lakásvásárlói hitelek visszaesése azért is fokozhatja a lakásépítések csökkenését, mert az eddigi gyakorlat az volt, hogy a lakások egy részét már ez építkezés előtt, papírról eladták, így részben a vevők finanszírozták az építkezést.

Az Ecostat-szakértő egyébként azt mondja, nemcsak a banki intézkedések miatt csökkenhet a hitelezés, hanem a túl drága forint- és az árfolyamkockázat miatt túl kiszámíthatatlan devizahiteleket a lakosok sem fogják keresni, ami a vevők oldaláról is visszaesést eredményez. Ennek ellenére nem várható Liskáné szerint, hogy tendenciává válik az új lakások árának csökkenése. Sőt, továbbra is arra számít, hogy ha csak egy-két százalékkal is, de emelkedni fog az új lakások ára. Persze ha egy építkezés végén a házban nagyon sok üres lakás marad, akkor természetesen elképzelhetők nagymértékű leárazások is, tette hozzá.

Nagy áresések jönnek?

A két szakértő egyetért abban, hogy a használt lakások tulajdonosai, ha sürgősen szükségük van a pénzre, feltehetően csak jelentős árengedménnyel tudják majd értékesíteni az otthonaikat. Az árak alakulása azonban nagyban attól függ majd, hol vannak a lakások, a jó helyen lévőket feltehetően továbbra is veszteség nélkül lehet eladni, modta Liskáné.

Különösen akkor kerülnek nehéz helyzetbe a bukott hitelek tulajdonosai, ha, miután nem tudják fizetni a kölcsönök törlesztését, megpróbálják értékesíteni a lakásukat. Ők biztos, hogy nagyon rossz kondíciókkal fognak ebből a történetből kijönni, vélekedik az Ecostat szakértője. Igaz, attól egyelőre egyik szakértő szerint sem kell tartani, hogy a bebukott hitelek olyan tömegessé válnának, mint az Egyesült Államokban, hiszen, mint Liskáné mondta, itt nem volt olyan "borzalmas túlhitelezés".

A szakértők egyetértenek abban is: a hazai építőipar és közvetve az ingatlanos szakma számára is az jelentheti a válságra az egyik megoldást, ha felpörögnek a legalább részben európai uniós forrásból megvalósuló építkezések. Emellett, ha a beruházók számára problémát jelent vagy nagyon megdrágul a piaci alapú hitelek felvétele, akkor a drága kereskedelmi hitelek kiváltására be kellene lépnie a piacra a Magyar Fejlesztési Banknak, mondta Akar László.