Extrákkal lehet eladni a lakást

Míg a 2000-2003-as időszakban a lakáshitelek frontján a támogatott, forintalapú konstrukciók voltak a jellemzőek, alacsony kamat és magas önrész mellett, addig tavaly és idén a piaci alapú devizahitelek, kisebb önrész, magas, de csökkenő kamatszint lett a meghatározó. A vevőkör összetétele is megváltozott: régebben a kedvező hitelfeltételek miatt szinte mindenkinek megérhette - akár befektetési céllal - lakást vásárolni, addig mostanra főleg azok maradtak, akik valóban költöznének, plusz megjelentek a külföldiek is.

Feljövőben a belváros

Ami a fő fejlesztési területeket illeti, 2003-ig a rozsdazóna volt a leghangsúlyosabb. Manapság viszont a beruházók a belvároshoz közeli területekre koncentrálnak, azaz a Duna-part és a peremkerületek mellett Pest belső része is megjelent a kínálatban. Ezzel párhuzamosan a tömegpiaci lakások mellett mindinkább feljövőben van a prémiumszegmens. Változott a lakástípusok iránti igény is, a garzon után a másfél, illetve egy plusz két félszobás otthon lett a slágertermék.

A külföldi beruházók között 2000-2003 között az izraeliek voltak túlsúlyban, mellettük immár megjelentek az írek és a spanyolok is, akik fokozott aktivitására a következőkben is számítani kell.

A projektméretek csökkentek, az értékesítési ütem lassult. Egy-egy fejlesztés keretében korábban sok száz lakás is felépült, míg jelenleg ütemenként maximum 150-200 otthon számít ideálisnak. Átlagosan havonta 3-4 lakást lehet manapság eladni projektenként, s csak kiemelkedő esetben (jó marketing, unikális projekt) találhatnak 15-20 otthonra vevőt a fejlesztők. Néhány éve ennek kétszerese volt a jellemző, ráadásul jelenleg nem ritka, hogy a beruházás végén a lakások 20 százaléka még vásárlóra vár.

Előtérben a marketing

Mindemellett minden részpiacon jellemző a nagy volumenű fejlesztések elterjedése. Néhány szegmensben túlkínálat alakult ki, míg másutt új igények merültek fel. A kínálat gyarapodásával, a verseny fokozódásával szükség lett a promóció erősítésére, így előtérbe került a marketing, illetve megjelentek az egyéb értékesítés-ösztönző módszerek.

Az értékesítésben egyre fontosabbá vált az adott projekt egyedi tényezőinek hangsúlyozása. Ide tartozik az árat alapvetően meghatározó elhelyezkedés, a koncepció, a dizájn, de a kiegészítő szolgáltatások, extra felszereltség is egyedivé tehet egy-egy fejlesztést. Érdekes ugyanakkor, hogy az OC felmérése szerint új építésű lakást keresők számára a projekt szolgáltatásai a preferencialista legvégén találhatók. Az ellentmondás úgy oldható fel, hogy az extra egyrészt akkor vonzó, ha az nem növeli a közös költséget, illetve a valóban különleges szolgáltatásokat elsősorban a luxusingatlanoknál (például a Prestige Towers esetében) hangsúlyozzák, így különböztetve meg azokat az átlagtól.

Fizetni, de mikor?

A tömegpiaci lakások jellemző árai 2000-2003 között gyors ütemben emelkedtek, ez mára legfeljebb kis mértékű növekedésre lassult. A fizetés ütemezése szintén változott. Régebben a lakás készültségének megfelelő ütemezés volt az egyeduralkodó, azaz két-három havonta milliós összegeket kellett letenni, a fennmaradó 5-20 százalékot pedig átadáskor. Jelenleg ezzel szemben terjedőben van az a konstrukció, amelyben szerződéskötéskor elegendő 10-20 százalékot kifizetni, a "maradék" 80-90 százalékot pedig beköltözéskor kell rendezni.