Kipukkadt a spanyol ingatlanlufi

A rendkívûli módon felpörgött kereslet következtében 1996 óta a spanyol lakáspiac 130 százalékos áremelkedést produkált, a lufi azonban a tavalyi év elején a kifulladás jeleit kezdte mutatni: a korábbi intenzív kereslet némileg visszaesett és nem tudott lépést tartani az utóbbi idõben felhalmozódott kínálattal. Ezzel párhuzamosan az eurózóna emelkedõ kamatai következtében a finanszírozási környezet is kedvezõtlenebbé vált. A túlkínálat ingatlanárakra gyakorolt erõs nyomását tovább súlyosbította a 13 éves rekordszinteket ostromló infláció hatása (4,5 százalékos), amely hozzájárult az ingatlanok reálértékének csökkenéséhez.

A kísértetiesen ismerõs történet ellenére a spanyol piaci helyzet merõben más, az mint amerikai példa, így a jelenlegi tendencia hosszú távú hatásait nem lehet a tengerentúli válsághoz hasonlítani. Annyi azonban bizonyos, hogy Spanyolországban az elmúlt évtizedben több mint 5 millió új lakás épült, és a spanyol gazdaság motorja a közelmúltban a GDP növekedés csaknem 20 százalékát adó építõipar volt. Így a globális pénzpiaci válság nyomán az ingatlanpiacon jelentkezõ problémák az ország növekedési kilátásaira is drámai hatással lehetnek - az IMF szerint az építõipar teljesítményének visszaesése megfelezheti az ország jelenleg 3,6 százalékos GDP növekedését.

Bedõlt jelzálogadósok

További figyelemreméltó részlet, hogy a spanyol piacot szintén a változó kamatozású jelzáloghitelek dominálják, és a jegybank hivatalos adatai szerint 2008 februárjában 10 százalékkal emelkedett a hitelüket nem törlesztõk száma a megelõzõ év azonos idõszakához képet.

A spanyol tõzsdei cégek papírjai jelentõs korrekciót szenvedtek el az elmúlt idõszakban. Elsõként az Astroc feje hullott a le, részvényárainak 64 százalékos zuhanásával, miután kiderült, hogy a cég akkor elnöke az értékesítési eredményeket szépítendõ, az eladatlan lakásokat saját maga vásárolta meg. Az eset egyébként jelentõsen hozzájárult a spanyol ingatlanpiacba vetett bizalom megrendüléséhez. A piac az elmúlt hónapokban a fizetési problémákkal küszködõ ingatlanfejlesztõktõl volt hangos, még az olyan, nemzetközi porondon is aktív cégek is hiteleik refinanszírozására kényszerültek, mint a Martinsa-Fadesa, a Habitat vagy a Colonial.

A buborék spanyol szemmel

Természetes korrekcióként jellemezte kérdésünkre a spanyolországi ingatlanpiac árcsökkenését Luis de Sebastian, a barcelonai ESADE egyetem közgazdaságtan professzora, akivel Spanyolországban beszélgettünk a kialakult helyzetrõl. De Sebastian szerint az ingatlan rallyt a korábbi évekhez képest jelentõsen megugró kereslet indította be. Az addicionális kereslet jelentõs része Németországból és az Egyesült Királyságból érkezett, a spanyol tengerpart ugyanis nagyon népszerû second-home desztinációvá vált. Emellett fontos tényezõ volt a Latin-Amerikából érkezõ emigráció is, akik szintén megjelentek a keresleti oldalon. A megnõtt keresletnek köszönhetõen rengeteg spekukatív tõke is megjelent a az ingatlanpiacon. Mindezt a megnövekedett addicionális keresletet pedig tovább fûtötte, ill. elõsegítette a 90-es évek elejéhez, közepéhez képest rendkívûl alacsony kamatszint is.

Az ESADE professzora szerint a dinamikus, helyenként drasztikus ármelkedésnek és a szektor felfokozott hangulatának következtében sok fejlesztõ vágott bele projektekbe olyan területeken, melyeket korábban fundamentális megközelítésbõl elvetettek volna. Luis de Sebastian szerint a korrekció mindenképpen bekövetkezett volna, ám az amerikai sub-prime piac összeomlása, majd az ezt követõ finanszírozási válság meggyorsította és drasztikusabbá tette a folyamatot. Gyorsan hozzátette ugyanakkor, hogy a spanyol bankszektor alapvetõen jó állapotban van, sokkal inkább a szektorral szembeni globális bizalmatlanság, mintsem fundamentális problémák sújtják.

Luis de Sebastian elmondta, hogy a buborék eresztése tavaly kezdõdött az értékesítési idõ szignifikáns meghosszabbodásával, majd az árak - helyenként drámai mértékû - csökkenésével folytatódott. Az ESADE oktatója szerint átlagosan 30-40 százalékkal csökkentek az árak Spanyolországban az elmúlt hónapokban, s legjobban a déli tengerparti szakaszokat sújtotta a korrekció. Mint elmondta, a piac jelenleg a kivárás állapotában van, a vevõk még nem jelentek meg, így várható, hogy további árcsökkenés szükséges ahhoz, hogy a spekulatív tõkétõl megtisztult keresleti oldal megfogja az árakat. De Sebastian szerint kétségbeesésre nincs ok, a természetes korrekció után véleménye szerint 2-3 éven belül magához tér majd a piac, hiszen a természetes belsõ kereslet is visszatér majd a vevõi oldalról, ill. az emigráció továbbra is erõs faktor lesz a lakáspiacon.

Még mindig drága?

Az elsõként a tengerparti ingatlanok piacán jelentkezõ problémák az ország többi részpiacára is begyûrûztek. Az elmúlt hónapokban az ingatlanforgalmazók és építõk rendkívüli értékesítései nehézségekkel küzdenek. A hivatalos adatok szerint az eladott használt lakások száma 36 százalékkal, az újlakások értékesítése pedig 15 százalékkal csökkent a 2007 évi adatokhoz képest. Az elmúlt idõszak lefelé csordogáló árai után a jelenlegi helyzetben sok eladó drasztikus árcsökkentésre kényszerül. "Tavaly nyár vége óta nagyon nagy a pangás a piacon: 70-80 százalékos visszaesést tapasztalunk az eladásokban, nyilatkozta a Reuters-nek Javier Roca de Togores a Zapata nevû ingatlanforgalmazó cég ügyvezetõje. Az ingatlanfejlesztõ 40 százalékkal csökkentette kisebb lakásainak árát, és óriásplakátjai is nyíltan hirdetik, hogy a nehéz helyzetben nem szégyell árat csökkenteni.

Az árcsökkentés mellett a kétségbeesett eladók értékesítés ösztönzõ trükkök és burkolt árengedmények sorát vonultatják fel. A tengerparti apartmanokat kínáló TM Grupo - melynek eladásai több, mint egyharmadával csökkentek az elmúlt 6 hónapban- ajánlata szerint pl. vásárlás utáni elsõ év törlesztõ részleteinek fizetését átvállalja a vevõtõl, így az elsõ évben semmilyen teher nem terheli az ingatlanvásárlót.

Egy másik cég, a Developer Afirma értékesítése is 40 százalékkal csökkent az elõzõ évhez képest. A cég az nehéz piaci körülmények között számos akciót kínál: ígérete szerint, amennyiben a megvásárolt lakás értéke öt éven belül csökken, a cég kifizeti a különbözetet a leendõ tulajdonosnak. A drasztikus árcsökkentés gyanúját elkerülendõ, egyéb burkolt árcsökkentést is alkalmaz: az adásvétel lezárásakor a cég visszaadja a foglaló 20 százalékát, pontosabban a lakás vételi árából levonja az összeget. Az vevõk döntését pedig azzal igyekszik bátorítani, hogy a amennyiben foglaló befizetése után a vevõ mégis kihátrál az ingatlanvásárlásból, nemcsak a foglalót, hanem annak 2 százalékos kamattal növelt értékét adja vissza.

Magyar nézõpont

A külföldi ingatlanok forgalmazásával foglalkozó Mitropa U.S. Kft. ügyvezetõje, Dr. Czibere Ilona némileg másként látja a jelenlegi piaci helyzetet. Véleménye szerint is nagy a pangás a spanyol ingatlanpiacon, szinte megállt az értékesítés. Ezzel szemben õk nem érzékelnek ilyen drasztikus árcsökkentéseket, csak mérséklõdõ, illetve stagnáló ingatlanárakat. A luxust még mindig el lehet adni, de a középkategóriát nem nagyon - mondta Dr. Czibere Ilona. Az értékesítési nehézségek azonban tisztán érzékelhetõk: a fejlesztõk plusz jutalékokkal ösztönzik a közvetítõket is. A különbözõ akciók keretében sok cég magára vállalja a felmerülõ egyéb költségeket is, mint a kiutazási költségek, ügyvédi díjak, stb. – teszi hozzá.

Alkalmazkodva a piaci körülményekhez az eladók alternatív konstrukciókat is kínálnak. Iyen pl. az Avantis nevû madridi fejlesztõ bérlettel kombinált értékesítési ajánlata: a vevõ néhány éves bérlet után megvásárolhatja a lakást a kifizetett bérleti díjakkal csökkentett áron. Vannak akik ajándék autóval csábítják a vevõket, mások "outlet koncepcióval", azaz kiárusítással, vagy jelentõs diszkonttal kecsegtetõ holland típusú aukcióval próbálkoznak.

Pangó értékesítés, élénk bérleti piac

A pangó piacon egy másik érdekes tendencia figyelhetõ meg: a kétségbeesett értékesítési próbálkozások mellett sokan fordulnak a bérleti piac irányába. A spanyol ingatlanpiacon ugyanis az egekbe szökõ lakásárakat a belföldi lakosság jelentõs része nem tudja megfizetni, így a lakásbérletek iránt élénk kereslet mutatkozik. Az értékesítési nehézségek miatt a bérleti piacra irányított ingatlanok így kielégítik a már meglévõ keresletet, és folyamatos bevételt biztosítanak az ingatlanfejlesztõnek. Jelenleg a lakásbérleti piac pezseg Spanyolországban, a bérleti díjak mintegy 8 százalékkal emelkedtek a tavalyi évhez képest. A spanyol lakáspiac egyébként tradicionálisan "tulajdon-orientált", a 30 százalékos európai átlaggal szemben csupán az állampolgárok 11 százaléka lakik bérelt lakásban.

Még mindig túlárazott

Az ingatlanárak a meredek csökkenés ellenére is túlértékeltek - az OECD tanulmánya szerint 30 százalékkal. Az árcsökkentések és a promóciók ellenére azonban az eladók kilátásai továbbra sem rózsásak. A vevõk a jelenlegi piaci tendenciákat érzékelve további árcsökkenésre várnak, a marketing fegyverek arzenáljának pedig nem dõlnek be. A piaci szereplõk konszenzusa szerint bizonyára lesznek még áldozatok a spanyol ingatlanpiacon, és a válságot csak azok a cégek élik túl, akik gyorsan tudnak alkalmazkodni a megváltozott piaci körülményekhez.