Egykor Hadrianus volt a második embere, két évezreddel később Tarlós az első. De melyik a legmenőbb III. kerületi városnegyed?

2015.04.30. 09:05

A III. kerületi önkormányzat az Óbuda-Békásmegyer nevet használja, ám ami a városrészeket illeti, sokkal több van belőlük a kerületben: hivatalosan 15! A helyzetet tovább bonyolítja, hogy a mostani városrészkiosztás meglehetősen friss, 2012 év végén variálta át a fővárosi közgyűlés a meglévőt és a legjobban pont a III. kerület lett megkavarva.

A közbeszédben és ingatlanos körökben is még hivatkozási alap a megszüntetett városrészfelosztás. Ha a fővárosi közgyűlésnek szabad, akkor nekünk miért ne lehetne? Hogy ne aprózódjunk követhetetlenül szét, néhány városrészt összevontunk. Így még kezelhető, 10 kategóriában szavazhattok a III. kerületből a városrész-bajnokságban.

Szavazz kedvenc városrészedre!

Javában tart az Urbanista és az Otthontérkép közös játéka!

Három fordulón már túl vagyunk: megvan a  városmag, ahegyeken túli külváros és a II. kerület belső vidékének a bajnoka is. Ez most a negyedik, ami a III. kerületből csemegézik

A szavazást leegyszerűsítettük: a selejtezőknél nem vacakolunk a Facebook-mappákkal, ott egy szavazódoboz a cikk végén, tessék kattintani! Szavazni a következő, jövő heti fordulóig lehet, akkor hirdetünk győztest.

A játék állását itt követhetitek.

Mielőtt belevágnánk a városrészek ismertetésébe, lássunk néhány adatot az Otthontérkép mutatóival, a bűnözési statisztikáktól az ingatlanárakig.

Óbuda noir

Óbuda a bűnös városrész, a III. kerületben itt követték el a legtöbb regisztrált bűncselekményt. Emellett Békásmegyer és a Rómaifürdő városrészben is lényegesen több bűneset történt, mint a kerület többi, nyugisabb negyedében.

A környék bűnözési statisztikái. Utcaszintű adatokért kattintsatok a térképre!
A környék bűnözési statisztikái. Utcaszintű adatokért kattintsatok a térképre!
Kép: Otthontérkép

Átlagolva nem vészesek az itteni árak

No, de hogyan is pörögnek ebben a patinás múlttal bíró kerületben az ingatlanárak?

Budapesti viszonylatban nem túl drága a háromker a 221 000 forintos négyzetméter-átlagárával. A kereslet és a kínálat százalékosan azonban jelentősen eltérhet. Tavaly ennyiért adott el itt ingatlant a jónép:

Értékesites.png
Kép: Otthontérkép

Hirdetni meg ennyiért hirdetik őket:

kínálati ár.png
Kép: Otthontérkép

Nyilván a zöldövezet itt is drágább. A legtöbb zöld közterület a Hármashatárhegyen, Remetehegyen, Csúcshegyen, Mátyáshegyen és Aranyhegyen lelhető fel, de Mocsárosdűlőn is akad dús vegetációjú rész.

A III. kerület zöld közterületei. Részletekért kattintsatok a térképre!
A III. kerület zöld közterületei. Részletekért kattintsatok a térképre!
Fotó: Otthontérkép

Persze az eltérések városrészenként jelentősek, hisz meglehetősen heterogén az összkínálat. Lentebb lássuk a részleteket, de előtte egyetlen mondat a III. kerületben garázsra vágyóknak:

az autósoknak nem kell izgulniuk, szinte minden városrészben közel azonos áron lehet garázshoz jutni,

mégis ha a garázs ára lenne a legfontosabb tényező, akkor az Aquincumot nem javasolnánk, hiszen itt kell a legtöbbet, átlagosan 2,8 milliót fizetni érte.

garázs ár.png
Kép: Otthontérkép

Óbuda hegyvidéke

Mátyáshegyi fullpanorámás lakás 42 millióért 

1mátyásföld

Ötlakásos társasházban, 104 négyzetméteres, nemrég felújítva. További részletek a hirdetésben.

jozsefbiro indafoto
Fotó: jozsefbiro/Indafoto

A városrészt északon Budapest közigazgatási határa, délen pedig a II. kerület határolja.

A 2012. évi nagy összevonás ebbe az új városnegyedbe olvasztotta be a Mátyáshegyet is (pont a kerület déli részén, a Margitszigettel szemben található), ahol tavaly négyzetméterenként 346 000 forintos átlagáron keltek el a lakóingatlanok. Ami a hirdetési árakat illeti, 556 000 forintra hirdettek átlagban négyzetméterenként.

Szóval elég markáns a túlárazás, ha ez a tendencia marad, akkor a vevőknek itt érdemes vastagon alkudni, hacsak nem lesz az idén egy gigászi árrobbanás, pont itt. Ki tudja, hisz beindult a budapesti ingatlanpiac, semmit sem lehet teljesen kizárni, de azért nem fogadnék rá nagy összegben. Ezzel ez a városrész magasan a legdrágább környéken.

Aranyhegy-Ürömhegy-Péterhegy

Családi ház és nyaraló egyben 330 millióért

2aranyhegy

Ötszobás, duplakomfortos, kétgarázsos, 2012-ben épült, több, mint tágas, közel kétezerötszáz négyzetméteres telken.

Ez is egy újkeletű, 2012-es összevonás. „Háromhegyként” is rá lehet futni ezekre a zöldövezetekre. Itt az Aranyhegy számít drágábbnak. A kerület (és egyben egész Budapest) északi részén, az Ürömmel határos városrészen az átlagár még épp meghaladta a 300 ezer Ft-ot és bizony itt is drágán mérnek egy ingatlant, a kínálati átlagár 411 ezer forint négyzetméterenként.

Békásmegyer

Nem mind panel, ami Békás!

3békás

2009-ben épült, 120 m2-es háromszintes, örökpanorámás ikerház fele kerttel, 54,9 millióért.

Ha lekászálódunk a hegyről, akkor álmaink kecóját is könnyebben megfizethetjük. Tavaly a kerületben

a legolcsóbban ingatlant venni Békásmegyeren lehetett átlagosan 166 ezer Ft-os négyzetméteráron,

ehhez szolidabb kínálati hirdetési árak is kapcsolódtak, mindössze 269 ezer Ft-os négyzetméteráron akarják eladni a hirdetők az ingatlanjaikat, ami azért a kerületi értékesítési árakat meghaladja és 2013-ban még magasabb is volt. Nem lennénk meglepve, ha a hirdetők az árak további csökkentésére szorulnának.

Mert hát Ürömhegy mellett Békásmegyeren túlárazottak voltak az ingatlanok, de itt már beindult a józan parasztipaneli önkorrekció. A kínálati árak már tavaly csökkentek 6,4 százalékkal. (Az ürömhegyi ingatlanokat kínálók még jobban kijózanodtak: ők egészen 14,2 százalékkal nyesték vissza a hirdetési áraikat.)

Aquincum

Kétteraszos lakás az Amfiteátrumnál, 42 misiért

10lajosutca

Dunára néző, 62 m2-es a Sun-palace társasházban.

Ennél komolyabb múltú városrészt nem, hogy a kerületben, de az egész városban nem igen találni. A római légiósok a Krisztus születése utáni első században, 89-ben felépítették az első palánktábort, innentől számítjuk a (most már) városrész megalakítását. Szóval kissé patinásabb múlttal rendelkezik, mint mondjuk a 2012. december 12-én alapított, potom ezerkilencszázhuszonhárom évvel fiatalabb Harsánylejtő.

Ráadásul a városrész igazi királycsináló hely, hisz ebben a táborban szolgált a parancsnok első helyetteseként (tribunus militum laticlavius) a későbbi római császár, Hadrianus (76 január 24. – 138. július 10.). Innen indulva, ennél komolyabb karriert csupán összkerületi szinten sikerült valaha bárkinek is megalapoznia: Tarlós István (1948. május 26. –) a rendszerváltástól 2006-ig volt a III. kerület polgármestere, majd 2010-től már főpolgármester.

A fényes múlt ellenére az aquincumi árak nincsenek elszállva. Tavaly átlagban 277 ezer forint volt négyzetméterenként a kínálati ár, míg az ügyleteket végül átlagosan 180 ezer Ft/m2-őn ütötték nyélbe.

Csillaghegy – Rómaifürdő

32,5 millióért,Rómaiparton, Wellness Otthon 2-ben épült

5rómaipart

53 négyzetméteres, kétszobás, teraszos lakás.

A Csillaghegy a Szentendrei-sziget déli csücskével szemben, a Pünkösdfürdő utcánál kezdődő városrész.

Közel 1000 négyzetméteres, háromszintes ház 389 M-ért

8csillaghegyiút

a Csillaghegyen.

Tavaly átlagosan 365 ezer Ft/m2 áron kínálták és 259ezer Ft/m2-ért adták el az itteni ingatlanokat. Kevésbé voltak reálisak az eladók a városrész déli szomszédjánál: a Rómaifürdőn átlagosan 399 ezerét kínáltak kecókat négyzetméterenként, végül pedig 236 ezerrel kellett beérniük.

A Római-partnál vegyes érzelmekkel követhetjük figyelemmel az elmúlt évtizedek árrobbanását, hiszen sok befektető az üdülőövezeti nyomott árakat kihasználva kezdett prémium-ingatlanfejlesztésbe, fittyet hányva az árterületben rejlő árvízkockázattal. Avagy még rosszabb, ha a szegény gazdagok eleve azzal kalkuláltak: "Úgy is kisírjuk, hogy közpénzen építsék ki a gátrendszert."

Csúcshegy - Testvérhegy-Solymárvölgy- Harsánylejtő

Medencés ház, nyugis zöldövezetben, baráti 60 M

6testvérhegyerdőaljaköz

A Testvérhegy szélén. Nem hinném, hogy sokáig kell hirdetni.

A Csúcshegyen, a főváros északnyugati határánál (Solymárvölgyi út – Virágosnyereg út környéke) rendkívül vékony az alkusáv: átlagban 287 ezerért kínáltak négyzetméterenként, amit 262 ezerért adtak el. Testvérhegyen már jóval nagyobb a különbség: 448 ezerért kínáltak, végül 281 ezerért adtak el. Egyébként Testvérhegy 2012 év végétől hivatalosan már nem is önálló városrész, persze magát a 176 méter magas Testvér-hegyet nem hordták el, és az ingatlanhirdetésekben továbbra is így pörgetik a területet. Solymárvölgyön (Északon Üröm felé, a város közigazgatási határáig, a Bécsi út – Kocsis Sándor út – Solymárvölgyi utca által határolt terület) átlagosan 249 ezerét keltek el négyzetméterenként tavaly az ingatlanok. A Harsánylejtő (Kocsis Sándor utca, Solymárvölgyi út, Városnyereg út) pedig nem csak egy vadiúj, 2012 év végén alapított városrész, hanem tulajdonképpen az ingatlanok tekintetében „új termék” is. A keresleti-kínálati átlagárakról értékelhető infónk még nincs. Kommentben szívesen látunk adatokat, hogy arrafelé mit mennyiért kínálnak és végül mennyiért sikerül eladni.

Hármashatárhegy

655 négyzetméter és 8 szoba a Hármashatárhegynél

7hármashatárhegy

saját, belső medencével és fitnesszteremmel, örökpanorámával a budai hegyekre 245 millióért.

A hangulatos sportrepülőtér környékén tavaly négyzetméterenként 454 ezer forintért kínálták a madárcsicsergést és 283 ezerét adták el.

Kaszásdűlő ­- Mocsárosdűlő

202 négyzetméteres, mediterrán-stílusú 

mocsáros

ötszobás a Mocsárosdűlőn, 69,9 millióért.

Egy újabb példa a kerület változatosságára: az idilli Hármashatárhegyhez képest a Kaszásdűlő jóval urbánusabb városrész, mindennek az összes előnyével és hátrányával együtt; HÉV-megálló, panelházak stb. Természetesen mindez az árképzésben is tükröződik: átlagban 327 ezer forintért kínálták a négyzetmétereket, a kecók végül 198 ezer forintért (átlag/m2) keltek el. Szinte ugyanúgy, mint az északabbra fekvő, hasonló adottságú – bár némileg zöldebb – Mocsárosdűlőn. Ott négyzetméterenként átlagban 300 ezerre tartották, amit végül 194 ezerért adtak el.

Újlak

Nomen est omen, szobák kilátással

9kilátásu2

Újlakon, a Kilátás utcában.

9kilátásutca

a többszintes, 162 négyzetméteres,  kétlakásos társasáházi öröklakást 115 millióra hirdetik. További részletek itt.

A kerület déli részén fekvő, a Margitszigettel szemben, 1950 óta közös városrész a II. kerülettel. Eredetileg Óbuda, Pest és Buda 1873-as egyesülésekor még vegytisztán III. kerülethez tartozott ez a városnegyed. Tavaly itt átlagosan 430 ezer forintért hirdették az ingatlanok négyzetméterét és 262 ezerért adták el.

 Óbuda

A hirdetés szerint: téglalakás, panel áron

4óbudafilatori

Óbuda szívében a Filatorigátnál, 59 m2-es, 2 szobás, 15 millióért.

Egy jó túrós csuszára kiköltözéshez tavaly átlagban 362 ezer forintot kértek négyzetméterenként és 220 ezret kaptak.

A III. kerületi ingatlanpiac dinamizmusát a történelmi kezdetekig azért nem követjük végig, pedig szó se róla, izgalmas lehet, hogy a székesfőváros egyesülése vajon mennyire hajtotta fel az 1873-as árakat (már ha), vagy, hogy a 2008-as világválsághoz képest is jobban bedőlt-e a piac az 1738-39-es óbudai pestisjárványkor. De íme a legfrissebb adatokat (a 2013 és 2014 közti változást) feldolgozó táblázat:

Árváltozások.png
Kép: Otthontérkép

És akkor most jöjjön a lényeg:

Hagyjuk az árakat, az érzelmek számítanak! Te melyik városrészt szereted legjobban a fentiek közül?

Neked melyik a kedvenc városrészed?

  • 222
    Óbuda
  • 217
    Csillaghegy-Rómaifürdő
  • 106
    Békásmegyer
  • 99
    Aquincum
  • 76
    Hármashatárhegy
  • 73
    Csúcshegy - Testvérhegy-Solymárvölgy- Harsánylejtő
  • 69
    Újlak
  • 68
    Óbuda hegyvidéke
  • 56
    Aranyhegy-Ürömhegy-Péterhegy
  • 42
    Kaszásdűlő – Mocsárosdűlő

 Szavazni a jövő heti folytatás megjelenéséig lehet. Hajrá!

A győztes (szoros csatában Csillaghegy-Rómaifürdő előtt): Óbuda!

Gratulálunk! A játék részleteiről és állásáról itt olvashattok bővebben.