Mindent felforgat az Airbnb

Pár év alatt nagyon felfutott a közösségi szállásmegosztás Budapesten: a legfrissebb becslések szerint mostanra már nagyjából 8000 lakás van fenn a magyar Airbnb-n, amiből nagyjából 3500 budapesti. Ez is azt mutatja, hogy az ország és a főváros is egyre népszerűbb a külföldiek körében, de ennek nem mindenki örül.

Az Airbnb ugyanis még jobban felhajtja a már egyébként is elszabadulóban lévő budapesti ingatlan- és albérletárakat, a versenytársak szerint ráadásul a netes szállásmegosztás legnagyobb versenyelőnye, hogy könnyebb vele adót csalni.

Hogy ténylegesen mekkora részt szakított ki az Airbnb a magyar szálláspiacból, nehéz pontosan meghatározni. Niklai Ákos, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének elnöke az Indexnek azt mondta, a külföldi társszövetségek felmérése szerint a magánszállások a vendégek 5-10 százalékát csábítják el a szállodáktól.

Ez a becslés a Hotrectől jön, ami az Európai Unió tagországainak szállodai, éttermi és kávéházi szövetségeinek esernyőszervezete. Tanulmányuk a nemzetközi tapasztalatokat mutatja, az interneten nem elérhető és nem kifejezetten a magyar szállodaiparral kapcsolatos elemzés.

Hatalmas a növekedés

A KSH adatai alapján is egyértelműen látszik viszont, hogy az üzleti célú egyéb szállások forgalma – ahova az Airbnb is tartozik – valóban ugrásszerűen nőtt az utóbbi években. Tavaly 1 752 000 éjszakát töltöttek ilyen szállásokon a külföldiek, ez 419 ezerrel több, mint 2013-ban. És látszik az is, hogy a növekedés több mint nyolcvan százalékát budapesti szálláshelyek adták.

A szám elég jelentős, főleg, ha mellétesszük a piacot ismerő szakemberek becslését, miszerint a lakásukat az alkalmazáson keresztül kiadók 70-90 százaléka nem regisztrálja a szálláshelyet. A feketézőknél eltöltött éjszakák pedig nem jelennek meg a KSH statisztikáiban.

Csakhogy a szállodások panaszait gyengítik is a KSH adatai. A statisztikai hivatal számaiból ugyanis az is kiderül, hogy az utóbbi években nem csak a Airbnb-típusú szállások futottak fel, a teljes szállodaiparnak jól ment. A szállodák forgalma a teljes iparág teljesítményével arányosan bővült.

És bár nem zárható ki, hogy a szállodások is vesztenek potenciális vendégeket az Airbnb miatt, úgy tűnik, nem igazán nem nekik van okuk az aggodalomra. Hanem sokkal inkább a hosteleknek. Mint ahogyan az a lenti ábrán is látszik: a közösségi szálláshelyek néven futó kategóriába tartozó szállástípusok nem nőtt olyan jelentősen, mint a piac egésze.

Más felmérések is inkább ezt a hatást sejtetik. Bár a közgazdászok még nem kutatták szét a kérdést, egy tanulmány már készült a texasi Austin szállodapiacáról. A kutatók ott hasonló dolgokat találtak, mint amiket a KSH számaiból lehet kiolvasni a hazai viszonyokról.

A Bostoni Egyetem közgazdászai szerint ugyanis bár Austinban az Airbnb kínálatának 10 százalékos növekedése átlagosan 0,35 százalékos bevételkiesést jelentett az iparágban, de leginkább az olcsó szállások, kevés csillagos szállodák és hostelek érezték meg a konkurencia mozgolódását.

Akár a hotelek, akár a hostelek kárára növekszik az Airbnb, annyi biztos, minden terepen tartanak tőle, és egyre nagyobb szabályozói gondot jelent szerte a világban. A két dolog pedig össze is függ, a versenytársak szerint a netes szállásmegosztó oldal sikere részben éppen abból fakad, hogy sok országban a hatóságok látóköréből félig-meddig kiesve működik.

„Nem világos, milyen szabályok, rendeletek vonatkoznak erre a területre, az adóztatási rend eltérő-e más szállásadási tevékenységtől, vagy megfelelő-e az adózási morál" – mondta Niklai Ákos. A szállodaszövetség elnöke szerint egyébként mivel a lakáskiadásnak pozitív hatása van a turizmusra, semmiképp nem betiltásra, inkább az iparág szabályozására van szükség.

Már a NAV is kapcsolt

Miközben mostanra már nagyjából telítődik a piac, a NAV is észbe kapott. Július óta emiatt az adóhatóság már kiemelten ellenőrzi a neten meghirdetett szállásokat: a NAV-osok az ellenőrzések során turistaként lakást vesznek ki, ezzel ellenőrzik, hogy minden rendben van-e a szállásokkal.

Arról viszont ellentmondásosak a hírek, hogy a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) tervezi-e külön szabályozni a területet. A minisztériumnál rákérdeztünk, hogy lesz-e külön szabályozás – amint megkapjuk a választ, közzétesszük.

Nagyüzemben, legálisan nem akkora üzlet

Csak egy példa, hogy most mennyire összetett a helyzet: ha egy magánszemély a neten hirdet egy szobát, az egyszerre lehet szálláshely-szolgáltatás vagy ingatlan-bérbeadás is, a kettő után pedig eltérően kell adózni. Az RSM DTM adótanácsadó blogján nemrég megjelent poszt részletesen taglalja ezt a témát.

Felkérésünkre végzett számításaikból pedig kiderül az is, ha nem egy, hanem több lakást akarunk kiadni szabályosan, vagyis nagyüzemben állnánk rá az Airbnb-re, rendesen adózva utána, valójában nem is akkora üzlet. 

1. Vegyünk példaként egy kisebb, 40 m²-es, kétszobás 30 milliós lakást, egy belvárosi, tipikus Airbnb-re is alkalmas ingatlan esetében nem túlzó az ár. Tegyük fel, hogy a tulajdonos 60 százalékos aránnyal tudja kiadni a lakást 8500 forintért naponta, és a bérbeadás szabályai szerint adózik. Ekkor a bérbeadás 153 ezres bevételéből a fenntartási költségek levonása és az adózás után 56 ezer forintja marad. Szálláshelyként adózva 64 ezer forintot tehet zsebre.
2. Vagy vegyünk egy 60 m²-es, háromszobás, 50 milliós belvárosi lakást, és tegyük fel, hogy 50 százalékos aránnyal lehet kiadni napi 15 ezer forintért. A bérbeadás szabályai szerint a 225 ezerből 99 ezer forint marad meg. Szálláshelyként 120 ezer forint marad a tulajdonosnál havonta. 

Tehát a két lakáson együtt a tulaj havi 156-184 ezer forintot keres a rövid távú kiadással. Vessük ezt össze azzal, ha hosszú távú bérletre adjuk ki ugyanezeket a lakásokat.

1. Az V. kerületben 2015 első félévében a Duna House adatai szerint egy 40 m²-es, kétszobás lakás átlagos havi bérleti díja 104, szja-fizetés után marad belőle 87 ezer forint.
2. A 60 m²-es átlagos belvárosi háromszobás lakás havi bérleti díja 156 ezer forint volt. Ez után már egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni, így 109 ezer forint marad a tulajdonosnál.

Persze a paraméterek – kihasználtság, kiadási ár, méret stb. – variálásával meg lehet találni azt a pontot, ahonnan a nagyüzemi airbnb-zés még legálisan is több pénzt hoz, a példák azért rámutatnak: szabályosan adózva, több lakást kiadni nem egyértelműen jobb üzlet, mint a hosszú távú bérbeadás.

A részletes számítást a táblázatban találja.

Az ügyeskedők pörgetik a piacot

Airbnb-zni legálisan kizárólag egyetlen, saját tulajdonú lakással tűnik érdemesnek szálláshely-szolgáltatóként. Ebben az esetben ugyanis évi 32 ezer forinttal szobánként és egészségügyi hozzájárulással, vagyis átlagosan havi néhány ezer forint átalányadóval meg lehet úszni. Ezen kívül pedig már csak idegenforgalmi adót kell fizetni, ami kerületenként változó, általában néhány százalék.

Nem rossz befektetés, ha valakinek van egy belvárosi lakása, de több lakásnál ez már nem játszik. De ekkora adóelőny mellett természetesen beindul a trükközés: a sok szobás, nagy lakások hostelszerű Airbnb-működésétől kezdve a strómanokon át egészen odáig, hogy valaki teljesen feketén csinálja.

És onnantól, hogy az Airbnb iparszerűen kezd működni, valóban van mitől tartaniuk a szabályosan adózó, iparszerűen működő szállásadóknak, de még a belvárosi bérlőknek is.

Havi 115 ezer forintért béreltem az 50 négyzetméteres, VIII. kerületi lakásomat, de nemrég a főbérlőmnél bejelentkezett egy cég. Azt mondták, hogy havi 240 ezer forintot tudnak garantálni neki úgy, hogy Airbnb-n adják ki a lakását

– mesélte az egyik kollégánk, akinek emiatt új albérlet után kell néznie. Két másik kollégánk kicsit szerencsésebben úszta meg: az egyikük albérletének bérleti díját 10, a másikukét viszont negyven százalékkal akarja megemelni a főbérlője.

A jelenség általános, Budapesten és több egyetemi városban sokfelé 20-30 százalékkal is nőttek tavalyhoz képest a lakásbérleti díjak. Az Airbnb albérletdrágító hatása viszont nem hungarikum: az USA több városában is készítettek felméréseket, amikből az derült ki, hogy azokban a városokban, ahol az alkalmazás megjelenik, az albérletek drágulni kezdenek a városközpontban (külföldi városok lakásbérleti piacaival ebben a cikkben foglalkoztunk bővebben).

Munkahelyek is jönnek a külföldiekkel együtt

Persze nem csak árnyoldalai vannak az Airbnb-nek. Hiszen besegít a turizmus pörgetésébe is, az itt nyaralók pedig mégiscsak pénzt költenek nálunk. A magyarországi turizmus évek óta az átlagos GDP-bővülés felett pörög, és magyar piac felfutása különben még mindig nem állt meg.

Az STR Global társaság felmérése szerint az év első két hónapjában a magyarországi szállodákban a belföldi vendégéjszakák száma 10 százalékkal, a külföldieké 7,6 százalékkal volt nagyobb a múlt évinél, és már vannak, akik azt tippelik, hogy hosszabb távon Budapest turizmus szempontjából felzárkózhat az olyan turisztikai nagyágyuk mellé, mint Prága vagy Barcelona.

Az Airbnb ugyanis munkahelyeket is hoz, nem csak az albérletárakat viszi az egekbe. Sokan felújíttatják vagy akár teljesen újraterveztetik a lakásukat kiadás előtt, de a takarítóknak is fix munkát jelent a szállásmegosztó oldal. És olyan lakások is vannak, ahol nem a tulajdonosok látják vendégül a turistákat, hanem profi hostok foglalkoznak velük. Ők azért kapják a fizetésüket, hogy levelezzenek, fogadják a vendégeket, és programot szervezzenek nekik, de lakásonként változik, hogy mi lehet a feladatuk.