A kormány rájött, hogy válság van, és kezelnie kellene a helyzetet

Gazdasági semlegességet hirdetett Orbán Viktor, amelynek egyik pillére a megfizethető lakhatás. Lapunk számos cikkben foglalkozott a lakhatási nehézségek kérdésével. Az általunk kérdezett számos szakértő mindegyike kivétel nélkül visszajelezte, lakhatási válság uralkodik, ám hangsúlyozták, hogy a jelenség nem magyar sajátosság, Európa-szerte tetten érhetők. (Nem véletlen, hogy Ursula von der Leyen, az Európai Bizottság elnökének programjában is kiemelt helyet kapott a lakhatási nehézségek kezelése.)

Ebben az írásban konkrét példákon keresztül jeleztük, miért nehéz ma Magyarországon otthonhoz jutni: legyen az saját ingatlan vagy lakásbérlés. (A hazai ingatlanpiacon 90 százalék körül alakul a saját tulajdon aránya.) Röviden összefoglalva: magas ingatlanárak és szintén magas bérleti díjak, amelyeket alacsony fizetésekből kellene kigazdálkodni.

Ezek a lépések, javaslatok vannak a csőben

Úgy tűnik tehát, hogy a kormány is felismerte, a lakhatás megoldása jelenleg nehézséget okoz Magyarországon, főleg a fiatalok számára. A múlt heti Kormányinfón Gulyás Gergely kancelláriaminiszter bejelentette, a kabinet a fiatalok lakhatásának javítása érdekében programot hirdet kollégiumi férőhelyek bővítésére. Erre Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter kapott felkérést, akinek emellett meg kell vizsgálnia a lakbérszabályozásra vonatkozó nemzetközi gyakorlatokat, beleértve az Airbnb-t. A csomagban továbbá benne lesz a lakásépítés gyorsítása is.

Ezek mellett további intézkedésekkel pezsdítenék fel az egyre jobb formát mutató, ám a korábbi csúcsoktól elmaradó ingatlanpiaci tranzakciószámokat. A Nemzetgazdasági Minisztérium bejelentése szerint az önkéntes nyugdíjpénztárakban lévő megtakarításokat 2025-ben adómentesen lehet lakáscélokra fordítani. Az ingatlan.com számításai szerint ezáltal 300 milliárd forint landolhat az ingatlanpiacon, ami viszont a lakásárak további növekedéséhez vezethet. Különösen akkor, ha figyelembe vesszük, hogy jövő tavasszal a kimagasló hozamot nyújtó prémium-államkötvényekből származó, több ezer milliárd forintnyi megtakarítás jelentős része is a lakáspiacon kereshet helyet magának. Ez a két tényező komolyan felpörgetheti jövőre a lakáspiaci forgalmat, egyben a drágulást is felgyorsíthatja, ezért megéri minél előbb lépni azoknak, akik most terveznek lakásvásárlást. Az ingatlanáraknál ugyanis már most is 6-7 százalékos drágulás látható éves szinten, ami jövőre még nagyobb mértékű lehet – jelezte Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Emellett Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter arra kéri a pénzintézeteket, hogy önkéntes alapon 5 százalékban maximálják a lakáshitelekre vonatkozó teljes hiteldíjmutatókat (THM).

Nézzük, milyen hatásai lehetnek!

A csőben lévő javaslatokat, lépéseket a Balla Ingatlan, az Otthon Centrum, valamint a GPM Kft. szakértőinek segítségével vettük górcső alá.

„Fontos hangsúlyozni, hogy gyakorlatilag minden európai országban nehéz a lakáshoz jutás. Néhány ország, mint például Ausztria vagy Németország, előrehaladott ennek kezelésében, elég ha csak a jelentős mennyiségű, évente több ezer bérlakásépítésre, valamint a szabályozott keretek között működő bérlakáspiacra gondolunk. Itthon egyelőre mindkettő hiányzik, az ez irányba tervezett lépések mindenképp üdvözlendők volnának” – mondta az Index kérdésére Balla Ákos, a Balla Ingatlan alapító tulajdonosa.

Az Otthon Centrum (OC) is rámutat, hogy az albérletárak korlátozására vannak nemzetközi példák, ám „nagyon sok minden múlik a részleteken”. A befektetési piacot ma inkább a lakásár-növekedéssel elérhető hozam motiválja, kisebb mértékben a bérbeadással realizálható hozam. Amennyiben ez tovább csökken, akkor egy ilyen intézkedés önmagában inkább elriasztja a befektetőket, ami a kínálat szűküléséhez és a bérleti díjak emelkedéséhez vezet – vélik.

A többek között ingatlankivitelezéssel, -felújítással, -üzemeltetéssel és vagyonkezeléssel foglalkozó GPM Kft. vezetője szerint a mostani kormányzati elképzelések sokat tudnának segíteni, ám ehhez először az általános gazdasági helyzetnek kell javulni.

Az EU egyik legszegényebb országaként ne csodálkozzunk, hogy ilyen magasak a lakhatási költségek a jövedelmekhez képest. Alulról kellene támogatni a lakáspiacot, lakbértámogatással, első lakáshoz jutás támogatásával

– fogalmazott Csuhay Attila, aki emellett arra is rámutat, hiába tűnnek jónak a kabinet kezdeményezései, megvalósításuk és a pozitív hatások kifejtése éveket vesz igénybe. „Ezért továbbra is sebtapasznak gondolom a lakhatás javítását célzó kormányzati intézkedéseket, amelyek ráadásul nem a valós problémákat oldják meg, vagy csak részben segítenek rajta” – hangsúlyozta.

Balla Ákos is úgy látja, a legnagyobb lakhatási nehézséget okozó probléma a magas lakhatási költségekben keresendők. Budapesten minimum 200 ezer forint az az összeg, amit egy honfitársunk lakhatásra költ egy hónapban, rezsivel együtt – ez ráadásul az a belépő szint, ami nem feltétlenül a jó lokációban lévő és jó minőségű ingatlant jelenti –, a felső határ pedig a „csillagos ég”. Amennyiben számba vesszük a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) nettó átlagkeresetekre vonatkozó adatait (438 400 forint), láthatjuk, hogy egy magyar lakos fizetésének közel felét lakhatásra költi, ám még rosszabb a helyzet, ha a hazai fizetési viszonyokról jóval valóságosabb képet rajzoló mediánjövedelemhez (362 900) viszonyítjuk a lakhatási kiadásokat.

Budapesten egyébként átlagosan 200-250 ezer forintért lehet lakást bérelni, az árak értelemszerűen kerületenként változnak. „Onnan indul a lakhatási válság, hogy az átlag- vagy az alatt keresők, vagy épp az egyedülálló szülők jövedelmük nagy részét lakhatásra költik” – mutatott rá Balla Ákos.

Az Otthon Centrum szakértői emlékeztetnek, hogy a korábbi kormányzati támogatási rendszer kizárólag a keresletet ösztönözte, ami hozzájárult a lakásárak növekedéséhez. A kínálat bővítése akár közvetlen, akár közvetett módon mindenképpen befolyással lehet az ingatlanpiacra, kérdés, milyen időtávon és az egyes földrajzi körzetekben milyen léptékben lesz hatása, és tud-e érdemi változást hozni.

Sok olyan kezdeményezés, intézkedés történt az elmúlt években, amellyel egy-egy részproblémára igyekeztek előremutató megoldást találni, ezek végrehajtásában a rendszerelvűség és a kiszámíthatóság mintha elsikkadt volna. A már bevezetett, többször módosított és a most induló programok, támogatások rendszerbe foglalása mellett fontos volna, hogy az egyes célcsoportok (munkaerőpiaci vagy felsőoktatási mobilitás kapcsán bérlők, az első lakásukat vásárló fiatalok, a gyermeket vállaló családok stb.) gazdasági terhelhetőségéhez és valós céljaikhoz igazodó ösztönzési rendszer alakuljon ki, amelyben a piaci logika és a méltányosság együtt érvényesül

– foglalták össze.

Adódik a kérdés, mi lehet a megoldás? A válasz egyszerű: olcsóbb bérleti díjak. „Felvetődhet a lakbér központi szabályozása, amelyet törvényi úton nem tartok szerencsésnek, bár Ausztriában például bérletidíj-plafon van érvényben. Ám idehaza a piaci folyamatokba ilyen formában történő belenyúlás nagyon könnyen a szürke, illetve fekete bérleti piac felé terelné a tulajdonosokat/bérlőket. Lenne egy szerződésben foglalt hivatalos bérleti díj, az azon felüli rész pedig zsebbe menne” – hívta fel a figyelmet Balla Ákos.

Csatasorba az üres lakásokkal!

A lakbérszabályozással kapcsolatban Csuhay Attila kifejtette, ő sem ért egyet az állam piaci folyamatokba történő ilyen mértékű beavatkozásával, így a terézvárosi Airbnb-„népszavazással” sem. „Amennyiben az állam szeretné megoldani bizonyos csoportok lakhatási nehézségeit, akkor nekik specifikusan nyújtson támogatást: diákoknak olcsó, modern kollégiumi helyek, rászorulóknak lakbértámogatás vagy állami/önkormányzati bérlakás, első lakáshoz jutás támogatása” – sorolta.

Hozzátette, ismeretei szerint jelentős mértékű az a lakásállomány, amely éves szinten az államhoz/önkormányzathoz kerül. „Ezek olyan ingatlanok, amelyeknél a tulajdonos elhalálozását követően nincs örökös, így a tulajdonjog az államra, önkormányzatra száll. Kérdés, mi történik ezekkel, hogyan hasznosítják őket? Önmagában már ez egy folyamatos olcsó bérlakástömeget jelenthet(ne) a piacon” – mutatott rá.

Hasonló húrokat pendítettek meg az OC szakértői. Szerintük a népszámlálási adatok alapján szemmel látható, hogy

A diákok foglalják a helyeket a családok elől

Megoldást jelenthet a megfizető lakások gyors építése, továbbá minőségi munkásszállók, valamint kollégiumok létesítése. Balla szerint ez állami szerepvállalással, valamint piaci szereplők bevonásával egyaránt megtörténhet.

A képlet rendkívül egyszerű: minőségi kollégiumok létesítésével a diákok többségét ki lehetne vonni az albérletpiacról, az így keletkező kínálati többlet pedig árversenyt, ezáltal a bérleti díjak csökkenését hozhatná magával – erre mutatott rá Csuhay Attila korábbi, az Indexnek adott interjújában is.

A minőségi és megfizethető kollégium abból a szempontból is előnyös lehet a diákok és szüleik számára, hogy nem kell több tíz- vagy akár százezer forintot albérletre költeni. Az így megtakarított összeget önerőre is félretehetik későbbi lakásvásárlás céljából.

Az OC emlékeztet, a diákok az albérletpiac csupán egy szegmensét képezik, számos más életkorban, élethelyzetben lévő ember vagy család lakhatását oldja meg. „Azokban a városokban, ahol az egyetemi hallgatók meghatározó hányadát adják a bérleti piacnak, mindenképpen várható, hogy a kollégiumi férőhelyek bővülése hatással lesz az albérletpiacra, azonban ez nagymértékben függ a fejlesztések léptékétől és időzítésétől is. Egy-egy kollégium megvalósítása akár többéves fejlesztési folyamat eredménye, amíg ezek a létesítmények a hallgatók számára elérhetők lesznek, addig nem lesz érdemi hatás az albérletek árazására” – mutatnak rá.

Veszélyes is lehet az Airbnb-k „kivéreztetése”

Szintén a bérlakáspiaci kínálatot erősítheti a nagy vitákat kiváltó Airbnb-szabályozás. A terv szerint – a kizárólag budapesti – 10 ezer Airbnb-lakást terelnének át a rövid távú helyett a hosszú távú bérlői piacra. Balla Ákos szerint ez önmagában nem oldja meg a problémát, és nem hoz magával megfizethető bérleti díjakat, az átcsoportosítás helyett a lakásépítésben látja a megoldást.

Hasonlóan látja Csuhay Attila is: „Az Airbnb-lakások többsége magas minőséget képvisel. A lakáskiadók számos ingatlant felújítottak, sok esetben magára az épületre is áldoztak, például lépcsőházfestéssel vagy homlokzatjavítással. A bevételek ilyen formátumú, az infrastruktúrába történő visszaforgatása addicionális módon a gazdasághoz is hozzájárul. A korlátozással ezek mind elmaradhatnak.” Azt sem szabad elfelejteni, hogy az Airbnb-piac elkaszálását a hazai turizmus-vendéglátás is a bőrén érezheti. (Több kisebb, magán- és egyéb szálláshelykiadó érdekvédelmi szervezet jelezte korábban az Indexnek, hogy az Airbnb-tiltás nem tereli a turistákat a szállodák irányába, márpedig a szabályozás mögött a szállodalobbi ez irányú törekvéseit vélik felfedezni.)

A kancelláriaminiszter az Airbnb-kkel kapcsolatban úgy fogalmazott, korlátozásról még nem döntöttek, felmérték a nemzetközi gyakorlatot, ami a teljes szabadságtól a teljes tiltásig terjed. Gulyás Gergely hangsúlyozta, tulajdonjogi és alkotmányossági kérdések is felmerülnek, alaposan megfontolt döntésre van szükség.

Csuhay Attila az Airbnb-k „kivéreztetésével” kapcsolatban arra is felhívta a figyelmet, hogy a turizmus a magyar GDP 13 százalékát teszi ki, aminek körülbelül fele Budapesten keletkezik.

Ha abból indulunk ki, hogy közel ugyanannyi Airbnb-szálláshely (körülbelül 20-25 ezer három-négy fős lakás) van, mint szállodai férőhely (körülbelül 40 ezer, jellemzően kétfős), akkor a fővárosi turizmus 6,5 százalék körüli GDP-hozzájárulásának 40 százalékát az Airbnb-k költik el. Tehát a hazai GDP 2,6 százalékával »dobálózunk«. Amikor a magyar gazdaság nem a legszebb napjait éli, nem biztos, hogy ezt az iparágat kellene bolygatni

– fogalmazott.

Óriási hiba, felelőtlenség?

Az Otthon Centrum szakértői szerint az önkéntes nyugdíjpénztárakban lévő megtakarítások lakhatásra fordíthatósága bővíti az ingatlanpiaci keresletet mind a vásárlás, mind pedig a felújítás tekintetében, ám megjegyzik, hogy sok függ a részletszabályoktól.

Csuhay Attila ugyanakkor élesen fogalmazott, „óriási hibának” tartja a lépést.

Egyébként is rettentően alacsony az öngondoskodás. A kormány arra kondicionálja a pénztártagokat, hogy feléljék a nyugdíjas évekre való megtakarítást egy jelenlegi probléma megoldására. Ez már-már felelőtlenség

– fogalmazott.

Információi szerint egy pénztártag átlagosan 2 millió forint körüli megtakarítással rendelkezik, ekkora összegnek pedig nem lesz nagy hatása az ingatlanpiacra. „Abban kellene megállapodni a bankokkal, hogy a nyugdíjpénztári megtakarításokat is elfogadják fedezetként egy felújítási hitel esetében, 5 százalékos THM-plafon mellett. Hiszen 1-2 millió forint a jelenlegi piaci viszonyok és árak között maximum egy kisebb felújításra elegendő. Így alacsony kamat mellett, az öregkori megélhetés részbeni biztosítása mellett lehetne stimulálni a piacot” – mondta.

Balla Ákos úgy véli, az önkéntes nyugdíjpénztárakból származó megtakarítások lakhatási célra fordítása várhatóan pozitív hatást fejthet ki az ingatlanpiacra, abban azonban kételkedik, hogy túl sok ilyen típusú megtakarítás landolna a lakáspiacon. „A legtöbben okkal teszik pénzüket olyan pénzpiaci eszközökbe, mint például az önkéntes nyugdíjpénztárak, és nem befektették épp – mondjuk – ingatlanba. A lépés akár fordítva is elsülhet, hiszen ha valaki az önkéntes nyugdíjpénztárakból felszabadított megtakarítását befektetési célú ingatlan vásárlására fordítja, akkor könnyen azzal szembesülhet – pláne a jelenleg, bérleti díjakat letörni igyekvő politika mellett –, hogy a befektetés nem a várt mértékben térül meg” – fejtette ki Balla Ákos.

Jól hangzik az 5 százalék, de kevesen tudnak vásárlásban gondolkodni

Az Indexnek nyilatkozó szakértők egyöntetűen úgy vélik, Nagy Márton bankok felé tett azon kérése, hogy önkéntes alapon 5 százalékban maximálják a lakáshitelek THM-jét, élénkítheti a hitelpiacot. Kérdés azonban, hogy a pénzintézetek bevállalják-e, hiszen a jelenleg 6-7 százalék körüli THM-szinteket is csak magas forrásköltség mellett tudják tartani. A bankok ezért vélhetően kizárólag valamilyen kompenzáció mellett vállalnák be az 5 százalékos THM-plafont.

„Már most érzékelhető, hogy az alapkamat mérséklődése növelte a hitelezéssel szembeni bizalmat, az 5 százalék még jobban kommunikálható, bár az elmúlt évtized kamatszintjénél ez is magasabb. Ugyanakkor azt is látni kell, hogy a bankszektor nem lesz képes tartósan saját forrásköltségei alatt kínálni hitelterméket, pláne egy olyan környezetben, ahol különadókkal is szembesül” – hangsúlyozta az Otthon Centrum.

Azok, akik a jelenlegi 6-7 százalék körüli THM mellett is elindították a hitelfelvételt – szakértők szerint 6 százalék az a lélektani határ a THM-eknél, ahol a lakosok hajlandók belépni a hitelpiacra –, vélhetően végig is viszik az igénylést. Akik azonban még a gondolkodás fázisában vannak, könnyen lehet, hogy megvárják, megvalósul-e az 5 százalékos plafon.

„Az 5 százalékos THM már kezelhető, vonzó szint a lakáshitelek esetében, viszont önmagában nem elegendő a tömeges igényléshez. Amíg az emberek hónapról hónapra élnek, addig nagyon kevesen képesek lakáscserében gondolkodni” – fogalmazott Csuhay Attila. A GPM vezére szerint ezért is van, hogy hiába gyorsítaná fel a kormány a lakásépítéseket, ha nem lesz, aki megvásárolja őket.

A magas kamatok, a gyenge gazdasági teljesítmény által okozott bizonytalanság, továbbá a középosztály alacsony mértékű diszponibilis jövedelme miatt nagyon kevesen terveznek új lakást vásárolni, ezért gyengélkedik az újlakás-piac

– emelte ki.

Az OC rámutat, az építőipari értéklánc teljes egészét kell nézni és korszerűsíteni ahhoz, hogy érdemben csökkenhessenek az újlakás-árak. Szabályozással bizonyos folyamatok gyorsíthatók, de összességében a teljes ágazat hatékonyságának javítására is szükség lenne.

Balla Ákos rámutatott, 2024-ben 120 ezer ingatlantranzakcióval számolnak. A fent taglalt kormányzati kezdeményezések 5-5 százalékot dobhatnának ezen a volumenen, tehát ha minden fent vázolt intézkedés egy időben megtörténne – negatív behatások nélkül, mint volt például a Covid, a kamatok megugrása vagy épp az energiaárak elszállása –, az akár 20 százaléknyi bővülést hozhatna a tranzakciók tekintetében.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)