Viszik a lakásokat, mint a cukrot

A budapesti lakáspiacon a válság kitörésétől egészen 2013-ig egyre csak lefelé mentek az árak, senkinek nem volt

• pénze,
• hitele
• vagy kedve eladósodni.

A válság előtti szinthez és a mostani helyzethez képest is nagyon mélyre kerültek az árak. Két évvel ez előtt viszont egyre többet lehetett arról hallani, hogy a lakásárak ennél már nem mehetnek mélyebbre, és aki akar és megteheti, az most rögtön kezdjen el lakást venni.

Ebben az időben, 2012–2013 körül egy belvárosi ingatlan nagyon jó befektetés volt: a lakásárak mindenhol 5-10 százalékot zuhantak a válság óta, a jövedelmek viszont nagyjából szinten maradtak, így előnyösen lehetett lakást venni. A kereslet pedig egyre nőtt a belvárosi albérletek iránt. Ez részben pont amiatt történt, mert a válság alatt sokan elvesztették a lakásukat, és nem tudtak vagy nem akartak újat venni, ezért inkább bérelni szerettek volna, no meg ott vannak a német és norvég orvostanhallgatók és sorstársaik, akik pár évre belvárosi albérletet kerestek maguknak.

Ezeknek hála Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezető elemzője szerint egy belvárosi lakással akár 8-10 százalékos hozamot is el lehetett érni a befektetésen, ráadásul viszonylag kockázatmentesen, miközben a biztonságos pénzügyi befektetések, állampapírok, bankbetétek a jegybank folyamatos kamatcsökkentései miatt ennek csak a töredékét ígérték. Az elmúlt évben meglódult a lakástranzakciók száma, a 2009 és 2012 közötti évi 80-90 ezer után tavaly 100 ezer fölé emelkedett, Ditróy szerint pedig az idén a 120 ezret is elérheti.

Az egyes városok, városrészek között jelentős különbségek vannak, ahogyan nem mindegy az sem, hogy mekkora a lakás. Jellemzően a 12 és 20 millió forint közötti értékesítési árral, illetve 50–75 négyzetméter közötti alapterülettel rendelkező ingatlanokat keresik a leginkább. Budapesten a keresők körében a legnépszerűbb Újbuda, de sokan keresnek ingatlant a II., XIII., XII. kerületekben is. Országos szinten Budapestet és Pest megyét követően Veszprém megye a legnépszerűbb.

Robbannak az árak

A nagyobb kereslet hajtja felfelé az árakat, így míg 2012–2013 között még egyre olcsóbbak lettek a lakások, addig 2013-ról 2014-re már Budapest minden kerületében drágábbak lettek a lakások.

Sőt, ahogy azt az indexnek nyilatkozó lakáskeresők is elmondták, már nemhogy alkudni lehetne az árból, de a Buda és Pest belső kerületeiben lévő,

Ez az Otthontérkép másik ábráján is látszik, ami azt hasonlítja össze, hogy mennyivel nőtt az ár, amin az eladók kínálják, és mennyivel az, amin végül el is adják a lakásokat. Látszik, hogy II. és V. kerületben még olcsóbban is kínálták a lakásokat tavaly, mint 2013-ban, viszont majdnem 3-4 százalékkal drágábban adták el őket.

Ma is voltam egy lakásnál, ahol már mire kimentem, telefonon felhívták a tulajt a befektetők, hogy megtekintés nélkül, teljes áron megveszik a lakást. Azért jófejségből megmutatta nekem is. És ez már a sokadik ilyen a rövid pályafutásom alatt.

– mondta nekünk egy elkeseredett lakáskereső

Bár egyelőre a statisztikákból nem lehet kimutatni, a brókerbotrányok is lendíthetnek a befektetési ingatlanpiacon, mert ahogy a pénzügyi szolgáltatókban megrendült a bizalom, inkább lakásba teszik az emberek a megtakarított pénzüket.

A nagy befektetési roham viszont azt jelenti, hogy a másik oldalon

Az egyre nagyobb albérletkereslet a bérleti díjakat is egyre feljebb nyomja, nem is beszélve arról, hogy sokan inkább turistáknak adják ki a lakásokat pár napra-hétre, mondjuk az Airbnb oldalon keresztül, sokkal nagyobbat kaszálva ezzel, mintha egy évre kiadnák magyaroknak a helyet.

A magyar befektetők mellett egyre inkább megjelentek a külföldi, orosz, kisebb részben ukrán és arab befektetők, akiknek a régiós összehasonlításban még mindig nagyon olcsó budapesti lakáspiac maga az álom.

Azt csinálják, hogy amelyik lakás normális, nem elszállt áron jön ki hirdetésben, azokra lecsapnak befektetők vagy befektető cégek, nagyon sokszor oroszok, és azonnal odaküldik az embereiket, akiknek nem számít az a pár millió, ami egy átlagembernek számít.

– panaszkodott nekünk egy vásárló.

Bár a jó minőségű belvárosi lakások fogynak, ettől önmagában nem igazán esnek vissza az árak. A mostani jelentős növekedésben pedig az is benne van, hogy nagyon mélyről jön vissza a piac. 10 százalékkal drágább belvárosi lakásár még mindig olcsónak számít például a régió fővárosaihoz képest.

Ez persze nem nyugtatja majd meg azokat, akiknek már a sokadik lakást happolják el az orra elől. Főleg, ha néhány nappal később viszontlátják azt valamelyik ingatlankereső oldalon pár millió forinttal drágábban.

Hol a vége?

Arra az ingatlanosok sem mernek fogadni, hogy mikor érhet véget a növekedés. Ami a következő pár hónapban vagy fél évben változtathat valamennyit a helyzeten, az Ditróy szerint a devizahitelek forintosítása lesz. Most még sokan várnak arra, hogy lezáruljon a folyamat, és lássák, mennyi tartozásuk marad, mekkora lesz a törlesztőjük, és kitalálják, hogy mit is kezdjenek az ingatlanjaikkal. Ha közülük sokan döntenek úgy, hogy eladnak, akkor megélénkülhet kicsit a piac, bár ez inkább a nem olyan jó minőségű és nem a belső városrészek piacán nyomhatja majd le az árakat.

És ez megkönnyítheti majd azoknak a vásárlóknak a helyzetét, akik a befektetők miatt kiszorulnak a belvárosból.

Más hatások miatt viszont nemsokára a belvárosi lakások után a piac következő szegmense is beindulhat, júliustól ugyanis használt lakásokra is le lehet hívni a családok otthonteremtési kedvezményét, vagyis a csokot. Ez a korábbi szocpolt váltja, és két gyermek után egy 50 négyzetméteres ingatlanra már 800 ezer forint támogatást is le lehet majd hívni. Horváth Áron, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője szerint ez tovább élénkítheti a keresletet, de nem elsősorban ott, ahol a befektetők licitálnak most egymásra a lakásokért, mert a csok értékben limitált, vagyis Budapesten legfeljebb 35 millió, más városokban 28 millió forintos lakásokra lehet lehívni. Ez viszont azt jelenti, hogy az áremelkedés folytatódik, sőt, tovább pörög a belvároson kívül is.

Horváth úgy látja, a mostani boomot részben az is magyarázza, hogy

így a topkategóriában is mindenki a 2000-es évek elején vagy régebben épült vagy felújított lakásokra hajt. A fejlesztések már kezdenek éledezni, az új lakások építése az előző évekhez képest nagyot nőtt az elmúlt időben, de még messze van a válság előtti szinttől. Ami pedig épül, az versenyhátrányban van a használt lakásokkal szemben, mert az új lakások után áfát kell fizetni. Éppen ezért Horváth szerint most nagyon lobbiznak az ingatlanfejlesztők, hogy csökkentse a kormány az áfát az új építésű lakásokon, mert, ahogy a 2000-es években épült lakások keresletén látszik, igény lenne az új ingatlanokra is.