Apu mondta: mindenképp legyen egy saját lakásod! De hogyan?

„Minek fizetnél albérletet, amikor abból a pénzből a saját lakásod törlesztőjét is fizetheted” – hangzik a vélekedés, amit biztos, hogy szinte minden magyar hallott már valamely felmenője szájából.

A helyzet azonban nem ennyire egyszerű. Ugyanis ma Magyarországon ingatlant bérelni, illetve vásárolni egyaránt embert próbáló feladat. Az albérletdíjak ismét felfelé ívelő tendenciát mutatnak, miközben az előző, gazdasági nehézségek sújtotta évben – a jegybanki alapkamat drasztikus emelkedése révén – elszálltak a hitelkamatok, így a hitelből történő lakásvásárlás gyakorlatilag a földdel lett egyenlő. És bár a kamatok ereszkednek, még közel sem tartanak azon a szinten, ami lakáshitel felvételére ösztönözné a lakosságot – ezen a csok plusz, illetve a babaváró hitel segíthet, ám a két támogatott hitelkonstrukció kizárólag a gyermeket nevelőknek, illetve vállalóknak nyújt lehetőséget otthonteremtésre.

„Jelenleg egy ingatlanár-emelkedési hullám vége felé járunk, ami nagyban megváltoztatta a keresleti és kínálati piacot” – mondta Farkas Ferenc, az ingatlaneladással és -bérléssel egyaránt foglalkozó Ingatlancsoport Kft. ügyvezetője.

A számok nyelvén

Budapesten átlagosan 250 ezer forint volt a bérleti díj február közepén – derül ki a KSH–ingatlan.com lakbérindexéből. A legdrágább városrész a II. kerület 352 ezer forintos összeggel. Második helyen áll az V., a harmadikon pedig az I. kerület 335 ezer és 300 ezer forintos bérleti díjjal. Továbbra is a legnagyobb albérletkínálattal rendelkező városrészek közé tartozik a XI. és a XIII. kerület, előbbit 250 ezer, utóbbit 255 ezer forintos átlagos lakbér jellemezte február közepén.

A Budapesten kívüli piacot nézve kiderül, hogy februárban két megyeszékhelyen is átlépték a 200 ezer forintos átlagértéket a bérleti díjak. Székesfehérváron ugyanis átlagosan 210 ezer forintot, Debrecenben pedig 205 ezer forintot kell fizetnie annak, aki most albérletet venne ki.

A Balla Ingatlan felmérése szerint országos átlagban nagyjából 200 ezer forint körülre lőhető be egy „nem lepukkant”, élhető, akár egy gyermekkel is költözhető ingatlan bérleti díja. Ezzel szemben jelenleg a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb adatai szerinti – kedvezmények figyelembevételével számolt – nettó átlagkeresetettel kalkulálva (451 300 forint) 25 millió forint hitel 20 éves futamidőre történő igénylése esetén 190 ezer forint körül mozog a havi törlesztő.

Lakásvásárlás esetén azonban felüti fejét egy olyan kulcstényező, ami bérlésnél nem szerepel a feltételek között, ez pedig az önerő. Hiszen az említett hitelkalkulátor segítségével végzett 25 millió forintos hitelfelvétel 35,75 millió forintos ingatlanárat jelent, vagyis több mint 10 millió forintnyi önerővel kell rendelkezni a hitelfelvételhez.

Röghöz kötött magyarok

Mindkét, lapunknak nyilatkozó szakértő a magyarok saját tulajdonhoz való ragaszkodását emelte ki az ingatlan kapcsán. A cikk elején idézett mondás teljes mértékben áthatja honfitársaink otthonnal kapcsolatos elképzeléseit. Farkas Ferenc szerint olyannyira, hogy

a legtöbben akár még olcsóbb bérleti díjak mellett is beleugranak olyan hitelekbe, amelyek törlesztése komoly nehézséget okoz, csak azért, hogy saját ingatlanban élhessenek. Ám ez az érzés csalóka, ugyanis a futamidő alatt valójában a bank a tulajdonos. Ideális esetben 20-30 év múlva valósul meg a tényleges tulajdonlás, ám sokan nem gondolnak bele, milyen áron.

Nyugatabbra haladva már egyre inkább a bérlakások felé billen a mérleg nyelve, aminek hátterét nagyjából két szempont alapján lehet leírni.

• Az egyik a már említett mentalitásbeli különbségekben rejlik. A kelet-európaiak, így a magyarok röghözkötöttségével ellentétben Nyugat-Európában, illetve az Egyesült Államokban nem ritka, hogy akár több száz kilométert költöznek az emberek országon belül egy jobb megélhetést biztosító munkahely érdekében. Ebben az esetben a saját ingatlan gátja lehet egy jó munkalehetőség elvállalásának. „Ezzel szemben például egy tatabányai nehezen mozdul meg Debrecen vagy éppen Szeged irányába, függetlenül attól, hogy ott jóval jövedelmezőbb munkalehetőség várja. Inkább beéri kevesebbel, de marad otthon” – mutatott rá Balla Ákos.
• A másik szempont egyértelmű: a pénz. Nyugaton még az ottani jóval vaskosabb fizetések mellett is nagyon magasak az ingatlanárak. „Hollandiában vagy Angliában gazdag emberként tekintenek az ingatlantulajdonosokra” – mutat rá Farkas Ferenc, hozzátéve: cserébe nyugaton lényegesen egyszerűbb önkormányzati vagy szociális bérlakáshoz jutni, mint nálunk, és azok bérleti díja sem jelent különösen nagy terhet az ott élőkre.

„Az olcsó bérlakások sok helyen értelmetlenné teszik a vásárlást. Dél-Olaszországban vagy Spanyolországban a vidéki kistelepülések olcsó bérlakásokkal édesgetik magukhoz a fiatalokat, akik gyakorlatilag jelképes összegekért tudnak ingatlant bérelni. Az ilyen desztinációk nemcsak a helyieknek, de a távmunkának köszönhetően a digitális nomádoknak is vonzó célpontok lehetnek, akár a téli időszak melegebb éghajlaton történő eltöltése érdekében. Jelenleg Törökország az egyik legnépszerűbb ilyen úti cél” – tette hozzá.

Farkas Ferenc skizoid állapotként festette le a magyarok helyzetét, akik bár szeretnének saját lakást, ám „ha választani kellene a saját ingatlan és a bérlemény között, akkor még a jelenlegi kimagasló bérleti díjak és az államilag támogatott hitelek mellett is sokan inkább a bérlés mellett döntenek”. Ennek oka az önerő előteremtésének kivitelezhetetlensége, amit egy KSH szerinti átlagfizetésből élő család sem tud előteremteni.

(Ráadásul, ahogy arról korábban hosszabban értekeztünk, a KSH átlagfizetésekre vonatkozó statisztikája csalóka képet fest. Célszerűbb a keresetek úgynevezett mediánértékét figyelembe venni, ami a bérek középső értékét jelenti, vagyis a dolgozók fele ennél kevesebbet, fele többet keres. Ezzel szemben az átlagbér – amit a KSH is viszonyítási pontként határoz meg – úgy jön ki, hogy a dolgozók bérét összeadják, majd elosztják a létszámukkal. Ebben az esetben egy-egy magasabb fizetés jelentősen megdobhatja az átlagot, miközben a dolgozók többsége nem ennyit keres – tehát lényegében egy „torzabb” képet kapunk a fizetési szintről. A kedvezmények figyelembevételével számított nettó kereset mediánértéke pedig 338 500 forintot ért el, ami érezhetően kevesebb a 415 300 forintos, szintén kedvezményekkel számolt nettó átlagkeresettől. Ahogy arról is írtunk, hogy a magyarok fizetése mennyire alacsony uniós összevetésben, de az egy főre jutó fogyasztás terén is az EU végén kullogunk.)

Hiányos jogszabályi környezet és a 22-es csapdája

Magyarországon nemcsak azért nem alakult ki piaci alapú bérlakásprogram, mert az állam nem építette ki a megfelelő jogszabályi környezetet, hanem mert nem is támogatja a lakhatás könnyítésének ezen formáját. „Nem látunk arra utaló jeleket, hogy a magyar állam bármilyen típusú bérlakásprogram katalizátora kíván lenni” – mondta Balla Ákos, aki rámutatott, hogy ennek hiányában a lakásbérlés a közeljövőben sem válik olcsóvá. A folyamatosan magas kereslet pedig jelentősen emeli a bérleti díjakat.

Ezzel pedig elérkeztünk az ingatlanpiac 22-es csapdájához. „A legtöbb magyarnak végesek az anyagi lehetőségei. Nagyon sok esetben az önrész előteremtése is komoly kihívás elé állítja az embereket, akik ráadásul egy 120-150 ezer forintos hiteltörlesztést is nehezen vállalnak be, ami ráadásul még nem is kiemelkedően magas. Így marad a szűkös lakásbérlés, vagy bevállalnak 3-4 gyereket, hogy igénybe vehessék a népszerű, államilag támogatott otthonteremtési támogatásokat” – fogalmazott Farkas Ferenc. Sokan azonban elfelejtik, hogy támogatott konstrukciókról van szó, ám mégis hitelről beszélünk, amit vagy aminek egy részét ugyanúgy vissza kell fizetni. Ezáltal például a babaváró hitel önerőként történő felhasználása ahhoz vezethet, hogy egyszerre két hitelt kell törleszteni: a babaváróét, illetve a jelzáloghitelét. „Pénzügyi tudatosság szempontjából a jelennél messzebbre kell látni, hiszen 15-20 éves vagy akár hosszabb futamidőről beszélünk egy jelzáloghitel esetében” – hangsúlyozta Balla Ákos.

Hátrahagynak csapot-papot, nem fizetnek

Farkas Ferenc úgy látja: bizonyos esetekben szerencse, hogy nincs törvényi szabályozás, mert „az csak bonyolítaná a helyzetet”. „A piac szabályozza önmagát. Keresletnövekedés esetén a bérbeadó jár jól, hiszen drágábban tudja kiadni ingatlanát, míg a csökkenő kereslet lefelé mozdítja az árakat, ami a bérlők számára kedvező” – mondta az ügyvezető, hozzátéve: a jelenlegi szabályozás vagy inkább a szabályozás nemléte mellett leginkább a bérbeadó van kiszolgáltatva a bérlőnek.

Ezt erősítette meg Balla Ákos is, aki szerint nem ritka, hogy a bérlők az utolsó hónapokban nem fizetnek, majd pedig szó nélkül kiköltöznek, adott esetben kárt hagyva a lakásban. A bérbeadó kezében pedig kevés eszköz van jogai érvényesítésére, ráadásul „mindössze” néhány százezer forintos károkozást kevesen terelnek jogi útra. Ám ennek ellenkezője is előfordul, van, amikor a bérbeadó nem veszi komolyan kötelezettségét, vagy épp egyik napról a másikra – az érvényes bérleti szerződés ellenére – eladja a lakást a bérlő feje fölül. „Ingatlanosként mindent láttunk már ezen a skálán” – fogalmazott Balla Ákos.

Itthon jellemzően nagyon kevés az önkormányzati bérlakás, pedig valójában ez oldaná meg a fiatalok lakhatási gondjait. Viszont ebben az esetben az emberek mentalitásreformjára volna szükség, hogy vigyázzanak a bérleményükre, és sajátjukként kezeljék azt. A nagyvárosokban az önkormányzat az általa tulajdonolt bérlakások esetében jellemzően nem fordít kellő hangsúlyt a karbantartásra. Ha valami tönkrement, oldja meg a bérlő.

Tőlünk nyugatabbra jól szabályozott, valódi segítséget nyújtó bérlakásprogramok könnyítik meg a lakhatást. Nem feltétlenül az állam jelenik meg mint bérbeadó, sok esetben – például Németországban vagy Ausztriában – magáncégek a bérbeadók, az állam pedig erős szabályozóként van jelen a háttérben. Ezekben az országokban általános jelenség a jogkövető magatartás, pozitív fizetési morál uralkodik mind a bérlő, mind a bérbeadó részéről

– mutatott rá a Balla Ingatlan tulajdonosa.

Fenntartások a hibrid programmal kapcsolatban

Mindkét szakember úgy látja, hogy a lakhatási nehézségeket nem a hibrid bérlakásmodellel lehet leküzdeni. Hosszú távon csakis az állami bérlakás lenne a megoldás – 1,5-2 szobás lakások alacsony bérleti díjjal, rezsivel.

„Nem látok kellő perspektívát az állami-magánberuházói lakásokban, mivel mindenki a piacról él, így egy beruházó érdeke a legmagasabb hozam elérése” – mondta Farkas Ferenc, aki szerint összességében nehéz meghúzni a határt a bérlés, illetve a vásárlás között.

Hasonlóan látja Balla Ákos is, aki szerint hosszú távon nem megtérülő befektetés lakáskiadás céljából ingatlanberuházást végrehajtani, a befektetők inkább nagyobb hozamot ígérő eszközökbe, például állampapírba fektetik pénzüket. És bár a piactól való elfordulást követően a befektetők egyre inkább visszakanyarodnak az ingatlanpiac felé, ám akkor sem bérbeadási céllal ruháznak be. Szerinte mindez csak abban az esetben képzelhető el, ha az állam különböző ösztönzőkkel tenné érdekeltté a befektetőket abban, hogy egy ingatlanberuházás esetében bérlakásokban gondolkodjanak.

„Egy-egy lakás helyett komplett, többlakásos társasházakat lenne célszerű bérlakásprogram keretében hasznosítani. Elkerülendő azonban, hogy egy ilyen projekt mögött az állam vagy egy önkormányzat jelenjen meg beruházóként, ők ugyanis hagyományos rossz ingatlanfejlesztők, -gazdálkodók. Sokkal jobb megoldás lenne a piaci szereplők erre való ösztönzése, akik otthonosan mozognak ezen a területen” – jegyezte meg Balla Ákos.

(Borítókép: Index)