Miért nem épít lakást senki?

Az őszi tanévkezdés miatt szeptemberben már az egyetemistákat is utolérte sok albérletkereső végzete, tehát hogy az ország több városában és kerületében is harmadával-negyedével nőttek az albérletárak. Bár azoknak talán kicsit nagyobb szerencséje, akik lakást akarnak venni mostanában, de a lakáskeresés még így is elég nagy szívás az árak, és a megfelelő kínálat hiánya miatt.

Hogy mi ennek az oka? Egyszerre elég sok minden.

• A munkaerőpiac nagyjából összeszedte magát, az embereknek kezd kicsit több elkölthető pénze lenni, mint a válság alatt, amiből lakásra és albérletre is többet tudnak elkölteni. Ez felviszi az árakat.
• Alacsonyak a kamatok és a befektetési célú lakásvásárlás is beindult, ami miatt kevesebb lakást adnak ki bérletbe.
• És még azok is lakást akarnak bérelni, akik a devizahitelük miatt mostanában vesztették el a lakásukat.
• Ehhez jön még hozzá, hogy júliusban az új szocpol, a CSOK is beindult, ami szintén bővíti a lakásvevők körét.
• Budapesten pedig még az Airbnb is drágítja a lakásokat.

Kereslet tehát lenne, ha pedig ennyire drágák a lakások, akkor megéri lakást építeni, mert a magas eladási árból zsíros profitot lehet zsebre tenni, gondolhatnánk.

Csakhogy ez az, amiből egyelőre nem sokat látunk. Jelenleg ugyanis Budapest frekventáltabb és gazdagabb kerületein, illetve vidéki nagyvárosok hasonló kerületein kívül még kisebb fejlesztések is alig indulnak. A KSH legfrissebb adatai szerint országosan majdnem 10 százalékkal csökkent a megépített lakások száma tavalyhoz képest. Budapesten 21 százalékkal csökkent a számuk.

Ez nagyjából 500-zal kevesebb megépített és használatba vett lakást jelent, mint tavaly ebben a negyedévben. Erre jön még rá, hogy kétszázzal több lakás is szűnt meg, főleg a kisebb vidéki városokban. Csökkent a használatba vett lakások alapterülete is 2 négyzetméterrel, így 100 négyzetméteres volt egy átlagos új lakás alapterülete.

Hogy a problémát a kormány is érzékeli, azt mutatja, hogy rövid időn belül többször is emlegették, hogy valamikor esetleg csökkentenék az új lakásokra vonatkozó jelenleg 27 százalékos áfakulcsot. Emiatt az építőipari lobbi már évek óta rágja a kormány fülét, de most úgy tűnik, hogy végre meg is hallgatták őket.

De mire lenne elég az áfacsökkentés? Olcsóbb lenne tőle az új ingatlan, vagy csak több helyen kezdenének új építkezésbe? És egyáltalán miért nem épülnek már alapból is új ingatlanok? Ennek próbáltunk utánajárni.

35 millió 100 négyzetméterért: ez alatt csak veszteséggel vághat bele az ingatlanfejlesztő

A lakáspiac kínálati oldala rendesen le van maradva a válság előtti állapottól: amíg 2008 előtt évente 30-40 ezer ingatlan is megépült, addig a válság után a 2013-as mélyponton csak kicsit több, mint 7000 lakást dobtak piacra. És bár 2014-ben már több lakás épült, mint az előző évben, idén eddig nem jöttek túl megnyugtató hírek az építőipar felől.

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesületénél rákérdeztünk, hogy hol van most az az árszint, ahol még megépül egy új beruházás, és mi az, ami már nem fér bele. Az egyesület válasza alapján 

• az olcsóbb környékeken, ahol a telekárak alacsonyabbak, bruttó 320-350 ezer forint/négyzetméter árnál van az a határ, ami felett a beruházó már pluszban tud kijönni. Ez tehát egy 32-35 milliós 100 négyzetméteres vagy egy 16-17,5 milliós 50 négyzetméteres lakást jelent. Ez alatt tehát környéktől függetlenül veszteséges lenne most Magyarországon új ingatlant építeni.
• A drágább környékeken, ahol a telekárak is magasabbak lehetnek, még a bruttó 400 ezer forintos négyzetméter ár sem biztosít megtérülést.

Mindezt egyébként az Otthontérkép adatbázisa alapján is láthatjuk: a cikk írásakor szinte egyáltalán nem lehetett új lakást találni az Egyesület által emlegetett árnál olcsóbban.

És hogy mi ennek az oka? A Balla Ingatlanirodák elemzése szerint többek között a túl magas áfa és egyéb, fejlesztéseket érintő jelentős költségek. A vállalkozók konkrétan arra panaszkodnak, hogy nagyon megemelkedtek a költségek, az anyagár, a munkadíjak, az engedélyezések árai, melyek miatt sokszor nem éri meg belevágni a fejlesztésekbe.

Több lakás lesz, ennyi biztos

Arról, hogy ezen segítene-e egy áfacsökkentés, nem sok konkrétumot tudunk, és a szomorú hír az, hogy nem is fogjuk megtudni, mert az adatok alapján az látszik, hogy áfacsökkentéssel együtt vagy nélküle is fellendülés lesz, tehát több új lakás fog épülni. Viszont azt ilyenkor nem igazán lehet pontosan megmondani, hogy mekkora arányban épülnek majd lakások az áfacsökkentés hatására, és mekkora azoknak a lakásoknak az aránya, amik amúgy is megépültek volna.

Az Index által megkérdezett szakértők véleménye alapján két dolgot lehet biztosra mondani:

1. az áfacsökkentés miatt nőne a választék az ingatlanpiacon, mert sok olyan beruházás beindulna, amit jelenleg nem éri meg beindítani. A csökkentés mértékétől függően még az is elképzelhető, hogy csökkenne a lakások ára is.
2. az áfacsökkentés emlegetése arra ösztönzi a lakásfejlesztőket, hogy ideiglenesen elhalasszák a tervezett projektjeik beindítását. Az építőiparban évek óta várják az áfacsökkentést, és ez a várakozás a sertésáfa csökkentésének hírére még komolyabbá vált. Az, hogy most már Varga Mihály is beszélt róla, azt jelenti, hogy most már tényleg mindenki halasztgatni fogja a fejlesztéseket, amennyire csak tudja.

Az építőiparban nagy a feketézés aránya a gazdaság más ágazataihoz képest, az viszont azt nem tudjuk, hogy az áfacsökkentés miatt mennyit fehéredne az üzlet. Az sem mindegy, hogy mekkora a piacon most a valódi kereslet az új lakásokra. Az is lehetséges ugyanis, hogy pillanatok alatt elkapkodnák az új lakásokat, de az is, hogy a potenciális vevőknek teljesen megfelelnek a pár éve épült lakások is. 

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület szerint bár a többségnek nem fontos, hogy használt vagy új építésű lakást vásárol, 10-15 százalék kizárólag az utóbbi kategóriában nézelődik. Szerintük az újépítésű lakások aránya mindössze 5 százalék, ami amellett, hogy nem elégíti ki a keresletet, a magyarországi lakásállomány strukturális problémáit is jól mutatja.

Az elavuló lakásállomány szinten tartásához a lakásépítések számának országosan el kéne érnie az évi 30-35 ezret.

Az egyesület szerint az áfa csökkentése alapvetően inkább a kínálat bővülését eredményezné, és kevésbé az árak csökkenését, ugyanakkor az új lakások piacra dobása közvetve csökkentené az új és a használt lakások árát is.

Több vagy kevesebb áfa?

Több iparági szervezet szerint ráadásul az áfacsökkentés még csak azzal sem járna együtt, hogy adóbevétel esne ki a költségvetésből.

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület számításai szerint három csatornán keresztül jönne vissza az a pénz, ami az áfacsökkentés miatt kiesne a költségvetésből:

• Több szja jönne be: az egyesület szerint egy lakás megépítése 4 új munkahelyet hoz létre az építés időszakában, ami 40 ezer új munkahelyet jelentene 10 ezer új lakás esetén. "2013-ban az építőiparban dolgozók átlagos bruttó bére 177 ezer 680 forint volt, ebből számolható, hogy plusz 10 000 lakás megépítése a keletkező új munkahelyek folytán csak szja soron több mint 13 milliárd forint költségvetési bevételt eredményezhetne" - számoltak.
• Kevesebb lenne a közmunkás: az építőipar jelentős részben végzettséget nem igénylő betanított segédmunkások számára kínál munkalehetőséget, az új munkahelyek a közmunkaprogramban az első lépéseket megtévő embereknek nyújtana újabb előrelépési lehetőséget akiknek immár nem az állam adná a fizetést hanem a piac, így tehermentesítené a költségvetést a közmunka után fizetendő terhektől.
• Több illeték jönne be a használt lakások kereskedelmének fellendüléséből: az egyesület szerint az áfa csökkentése a lakásépítések számát növelné jelentős mértékben, ez pedig közvetve hatna az új és a használt lakások árára, azok csökkenésének irányába. Ebből illeték formájában a költségvetésnek is bevétele lenne.

Romhányi Balázs, a Költségvetési Felelősségi Intézet Budapest ügyvezetője az Index kérdésére ugyanakkor azt mondta, az, hogy öt százalékos áfa mellett nem esik ki bevétel a költségvetésből, nagyon valószínűtlennek tűnik. 18 százalékos áfánál is ötven százalékkal kéne nőnie a legális forgalomnak ahhoz, hogy 2016-ban legalább annyi áfa jöjjön be az építőiparból, mint 2015-ben.

Meglehet, hogy ezek a csatornák működni fognak, ugyanakkor az egyesület becslése egy-két helyen elég optimistának tűnik. Amíg ugyanis például 2008-ban 308 ezren dolgoztak az építőiparban a KSH adatai szerint, addig 2014-ben 258 ezren, miközben 2008-ban 36 ezer, 2014-ben pedig csak 10 ezer lakás épült. Az arányokból tehát kicsit túlzónak tűnik a 40 ezer plusz munkahely.

Az sem túl valószínű, hogy minden közmunkából érkező megkeresi majd a 2013-as átlagbért, ráadásul az iparágra rálátó forrásunk szerint olyan képzetlen munkaerőre, amilyet a közmunkások jelentenek, csak nagyon korlátozott számban lesz szükség, ha az iparág fellendül.

Kinek segít a kormány?

Az áfacsökkentés tehát segíthetne az iparágnak, viszont az is tény, hogy ezt bármely más iparág is elmondhatja magáról, hiszen a világbajnok magyar áfaterhelés egyik iparág szereplőinek dolgát sem könnyíti meg túlzottan. Az építőipari áfacsökkentés az új építésű lakások esetében viszont kifejezetten a magas keresetűeknek kedvezne első körben, és a használt lakások kínálatának bővülésén keresztül is inkább csak a gazdagabbak járnának jól, hiszen a magasabb árkategóriában bővülne inkább a választék.

Más lehetőségek is lennének persze a élénkítésre. Az illetékcsökkentés, vagy a felújítások támogatása is opció lenne, de egyelőre semmit nem tudni arról, hogy a kormányzat az áfacsökkentésnek miért pont ezt a formáját emlegeti. A helyzet így az, hogy egyelőre csak találgathatunk, miközben optimális esetben már rég egy kormányzati hatástanulmány alapján kéne folynia a vitának az iparági szereplők és a kormány között. Közben a fejlesztéseket már csak azért is halasztgatják, mert esély van arra, hogy tényleg lép a kormány.