Az SCD elhagyja a Balatont

Tavaly decemberben azt mondta, a magyar turisztika Molját építik. Bejelentették a Hungest Hotel megvásárlását, illetve azt, hogy a láncra vonatkozó vételi opciójukat és az összes balatoni turisztikai céget, közel 20 ingatlant, kempinget, fejlesztésre váró területet egy cégbe, a Magyar Turisztikai Holdingba vonják össze. Mi történt?

A magyar turisztika Molját építettük, ezt fenntartom, sőt, a termék szerintem legalább félkész, de inkább 75 százalékos készültségben van. Továbbra is egy helyes víziónak gondolom, amit felvázoltunk, és úgy vélem, a piac 3-5 éven belül vissza is igazolná, hogy amit kitaláltunk, és jelentős szintig össze is tudtunk hozni, az működik és nyereséges. A most hiányzó 25 százalék összerakható, hozzátehető az új befektetők égisze alatt. Amikor tavaly megtettük ezt a bejelentést, november-decemberben, bár a válság már tartott bő két éve, nem láttuk előre mi fog még történni a világgazdaságban. Bár az államháztartás, a makropálya most jó irányba állt, a reálgazdasági kilábalás késletetve jön: nincsenek jelei a belső fogyasztás növekedésének, a beruházások fellendülésének, márpedig - a most is húzó export mellett - mindez szintén elengedhetetlen a fellendüléshez.

Na de arról volt szó, hogy válság ide-oda, ez a koncepció jelenleg is hitelképes.

Nem tudtuk még tavaly év végén, hogy 230-240 forint felett lesz a svájci frank. És itt nem csak az a gond, hogy mennyivel növekedtek meg a meglévő hiteleink törlesztőrészletei, hanem az, hogy ha ennyire drága a frank, akkor egy banknak is azzal kell foglalkoznia, hogy hogyan tudja a szavatolótőkéjét a romló hitelportfóliójához igazítani, és nem azzal, hogyan tudna még pénzt kihelyezni. És mi történt még tavaly ősz óta? Görög, spanyol, portugál, ír és olasz válság. Az egész eurózóna állapota jelentősen romlott, az elmúlt hetek már az USA adósságproblémáiról szóltak, elképesztő a piaci bizonytalanság. Nagyon sok külső tényező változott negatívan tavaly év vége óta is. Mi pedig ott vagyunk egy másik iparágban, az ingatlanfejlesztésben, és hiába vagyunk sikeresek, a válság alatt csak 40 százalék saját erővel lehet hitelt kapni a legjobb fejlesztésekhez is.

Pár hónapja azt mondta a Napi Gazdaságnak, hogy a kormányzati és uniós források beindítása kulcsfontosságú lehet. Nem jött segítség?

Aligha lehet egy ilyen programot kormányzati és uniós források nélkül megvalósítani, banki vagy tőkepiaci finanszírozás nélkül viszont már lehetetlen. A jelenlegi gazdasági helyzetben így nem a kormányzati segítséggel kellett foglalkoznunk, hanem azzal, hogy meddig lehet finanszírozni a portfóliót jelen körülmények között addig, amíg elindulhatnak a fejlesztések. Több hónapnyi gondolkodás után jutottunk a mostani megoldásra.

Ami végül hogy néz ki pontosan?

A Balatontourist Zrt. kivételével eladom az összes turisztikai érdekeltséget, tehát valamennyi balatoni ingatlant, a sármelléki Fly Balaton repteret, pontosabban annak üzemeltetési jogát, illetve a Hunguest Hotelsre vonatkozó opciós jogot. Ez így egy komplett csomag. A Balatontourist valójában egy szervező-üzemeltető cég, mondjuk, hogy ez biztosítja a nagyjából a szezontól függő 650-700 ezer vendégéjszakát a balatoni kempingekben.

A Hunguest egy részét már megvették, így szólt a decemberi bejelentés.

Végül száz százalékos vételi opciót szereztünk.

És most kinek adta el mindezt?

Egy magyar befektetőkből álló konzorciumnak, a Turisztika Hungária Kft.-nek, amelyet Nagy Gábor képvisel.

Nem ismerős a név, biztos az én hibám. Kik a többiek?

Ő is tagja a konzorciumnak, a Dunántúlon vannak ingatlanbefektetéseik. A konzorcium tagjairól nincs felhatalmazásom nyilatkozni. Számomra az a fontos, hogy hosszú távú befektetésben, azaz a repülőtér és a kempingek további működtetésében gondolkoznak.

Pedig nekik is dolgozik majd, nem?

Igen, a Balatontouriston keresztül, felkértek a kempingek további üzemeltetésére, és én ezt el is fogadtam.

Gondolom az ár sem publikus.

Nem.

Tavaly év végén 50 milliárd forintra tette az alakuló MTH vagyonát a Hunguesttel együtt.

Nagyságrendileg stimmel. A vételárról pedig ezzel együtt sem tudok mit mondani, értékén kelt el a csomag.

Mekkora volt a hitelállománya?

Mintegy 60 millió euró, bő 16 milliárd forint a mai árfolyamon, és igen, természetesen a kötelezettségekkel együtt adtam el a céget.

És ez volt a legjobb megoldás? Nem lett volna ésszerűbb feldarabolni a céget?

Üzleti értelemben a racionális megoldás talán a feldarabolás lett volna, ingatlanonként a legjobbakat kicsemegézve is lehetett volna értékesíteni a portfolió egyes darabjait.

Persze az is kérdés, hogy a válságban egyáltalán lett volna-e vevő az egyes, kisebb darabokra.

A balatonfüredi kempinget a válság alatt is bármikor el lehetett volna adni, és annak árából lehetett volna annyi bevétel, ami segíti a megmaradó részek mögötti hitel finanszírozását, egyfajta nyugalmi állapotot teremtve. De kétségtelenül voltak a döntés mögött emocionális szempontok is. Hiszem, hogy a korábbi vízió életképes, meg lehet csinálni. A válságra, de az elmúlt hat hónap változásaira is reagálni kellett, egyszerűen meg kellett vizsgálni, hogy középhosszú távon mely projektjeink jövedelemtermelő képessége jobb. Bár hozzá kell tenni, hogy a most eladott MTH-t ilyen szempontból akkor érdemes vizsgálni, ha például a Hunguest-vételi opciót lehívják, persze ez már az új tulajdonos döntése lesz.

A Hunguest ügyében kormányzati vizsgálat indult, a Kehi ellenőrzött, Budai Gyula elszámoltatási kormánybiztos feljelentést tett, az ügyészség nyomoz kilenc, a Nemzeti Üdülési Alapítvány által 2004-ben a láncnak eladott szálloda ügyében. Ez mennyiben befolyásolta a döntését? Illetve ez állhat-e annak hátterében, hogy végül konkrét részvénycsere még nem történt az MTH és a Hunguest között, és az eredeti tervvel ellentétben ezek szerint csak opciós szerződést írtak alá?

Egyetlen üzletnek sem tesz jót, ha vizsgálatok indulnak a vétel tárgyának ügyében, de akkor is újra kell gondolni egy tranzakciót, ha a finanszírozási körülmények változnak.

Visszatérve a Balaton-projekthez: a tervek szinte mindegyike a fiókban maradt, igazi fejlesztés végül nem is indult el.

Ez így nem igaz, több milliárd forintot költöttünk el a kempingek korszerűsítésére, a különböző beruházások előkészítésére. És ennek az egész projektnek az előkészítése kemény ötéves munkákban van. Nyilván nem ez volt a terv, de reagálnunk kellett a külső körülményekre.

És nagyon durva leegyszerűsítése a dolognak, hogy a működő egységek egyszerűen képtelenek voltak ekkora hitel törlesztéséhez szükséges nyereséget kitermelni?

Az ingatlanok értékét tükröző hitelállomány finanszírozását csupán kempingüzemeltetésből válságtól mentes időszakban sem lehet kitermelni. Egyszerűen arról van szó, hogy mire a szükséges előkészítési munkálatok, az engedélyek kezünkben voltak, 2008 végére, 2009-re, akkor már nem lehetett a fejlesztéshez hitelhez jutni. Most úgy kalkuláltunk, hogy még legalább további 2-3 évig kell finanszírozni ezt a portfoliót ahhoz, hogy elindulhassanak a fejlesztések.Most kellett dönteni arról, hogy mit teszünk: csomagban értékesítve az esély megmaradt arra, hogy az új befektető végrehajtsa a terveket.

Tegyük fel, hogy nincs a válság. Hogy nézne ma ki a Balaton-projekt?

Már 2009-ben el tudunk indulni a kivitelezésekkel. 2013-2014-re az eredeti terv szerint befejeztük volna a programot. Persze nagyon sok minden közbeszólhatott volna még. Egy balatoni beruházás elindítása ötszintű engedélyeztetési eljárást igényel. És akkor előfordulhatnak olyan dolgok is, mint a Badacsonyban tervezett szállodánál, hogy a földmunkáknál római romokra bukkannak. De azért a szemesi tervek készen állnak, a siófoki kemping teljes rekonstrukciója elindulhatott volna, és biztosan elkezdtük volna Füredet is, ami egyik ékköve lehetett volna az egész tervnek.

Volt egy, részben persze a válságtól megint nem független kitérőjük is: az egész projektbe az a Dereck Quinlan ír ingatlanguru szállt be 2007-ben 50 százalékos tulajdonosként, aki alig egy évvel később alapjait, nemzetközi befektetéseit maga mögött hagyva Svájcba menekült. Az ő kiszállásáról később csak annyit mondott, az ügyet lezárták, csendben szépen elváltak. Utólag sem mondja el, mennyiben járult hozzá nehézségeikhez az ügy?

Hozzájárult, ez tény, de üzleti és banki titkok megsértése nélkül továbbra is csak annyit tudok mondani, szépen csendben elváltunk.

Utólag nagyon egyszerűnek látszik a kép, de az SCD-t a korábbi években többször misztikus köd lengte körül. A lényeg, hogy a piac is nehezen értette, honnan van pénzük a folyamatos vásárlásokra, miközben a fejlesztések még mindig nem indultak el. A találgatások közül emlékezetes, amikor a piacon többen a három betű mögött ismert magyar üzletembereket sejtettek. Most pedig újra nem tudjuk, kik állnak majd a balatoni ingatlanok mögött, és, hogy kuszaság fokozódjon, a Hunguestet eladó Leisztinger Tamás döntésének önkéntességét is sokan kétségbe vonták.

Az Arago (Leisztinger vagyonkezelő cége, amin keresztül a Hunguestet tulajdonolja - a szerk.) vezetői az eladásnál világossá tették: egy jó üzletnek látják az MTH-val való együttműködést, a cégek összevonása, az így elért üzemméret fokozza a jövedelemteremtő képességet. De ahogy itt, úgy az SCD múltjában sem volt misztikum. Mostanra talán tényleg világos, hogy hús-vér emberek komoly munkája, nagyon komoly hitelek, egy több lábon álló cégcsoport vágott bele komoly tervekkel a fejlesztésbe és terjeszkedésbe, de a külső körülmények közbe szóltak. Azért az nem igaz, hogy a Balatonnál nem voltak fejlesztéseink, és szerénytelenség nélkül állíthatom, hogy volt azért néhány tankönyvbe kívánkozó, anyagilag is nagyon sikeres tranzakciónk. Mi voltunk az egyetlen olyan cég, amelyet az OTP egy saját vállalkozásába társként bevett - a lakáslízing cég elindítása ugyanis az én ötletemen alapult. De nem volt ennél több kapcsolatom Csányi Sándorral. Ha bárki nagy neveket sejt a cég mögött, ha igaza lenne, most aligha kéne az eladásról beszélnünk. 2011-re felépítettem két komoly iparági portfoliót. Az SCD-csoport, az ingatlanfejlesztés, melynek a fő ága eddig is Budapest volt, megy tovább, és ebben most hatékonyabbak is tudunk így lenni. Nyilván, ha folyamatosan romlanak a külső körülmények, és mindkét projektnek komoly tőkeigénye van, akkor meg kell nézni, melyik képes több jövedelmet termelni.

A Zsolnayból is ezért szállt ki? Megmentőként érkezett.

Az volt a felek megállapodása, hogy a Közgép kommunikál az ügyben, így erről sem mondhatok sokat. De azt elmondhatom, hogy már a Zsolnay eladása is azon racionális lépések sorába illik, amikre sort kellett keríteni. A vártnál rosszabb gazdasági környezetben jó ajánlatot kaptunk.

Mennyit bukott a válságon? Egyáltalán, akkor most veszített anyagilag is, vagy csak a tervei megvalósításával?

Pénzügyileg szerintem nem buktam, ha mindent előveszünk a könyvekből, meg számszerűsítjük a sok-sok befektetett munkát, akkor persze kihozhatjuk ezt is, de minden tranzakció mögött komoly kötelezettségállomány is áll, az új befektetők természetesen ezeket is vitték, mind a Zsolnay, mind a Balaton esetében. És bízom benne, hogy a terhek csökkenése miatt végső soron ez segítheti a korábbi terveim megvalósítását.

És mi lesz az SCD-vel?

Megyünk tovább. Megszületett az új, szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról (SZIT) szóló törvény. Erre gyorsan reagáltunk, már folyamatban van az SCD REIT létrehozása, amelynek jövőre tőzsdei bevezetését tervezzük (a REIT a SZIT nemzetközileg ismert angol rövidítése - a szerk.). Végre született egy olyan jogszabály, ami tényleg komoly segítséget jelent az ingatlaniparnak. Mind az adókedvezmények, mind pedig amiatt, hogy egy nemzetközileg is ismert konstrukcióról van szó, így lehetőséget ad arra, hogy nemzetközi befektetők, akik hasonló cégekbe fektetnek, ide is hozzanak tőkét.

A törvénynél maradva: a kormánynak az utóbbi időben magától nem voltak olyan nagyon jó ötletei, persze ezt a törvényt is Rogán Antal nyújtotta be, de a lényeg: tudja, ki ösztönözte a szabályozás megszületését, kinek jó a szabályozás?

Az ingatlanfejlesztői kerekasztal résztvevői már hosszabb ideje sürgetik ezt a lépést. Nem kellett teljesen új dolgot kitalálni, nagyjából át kellett venni egy külföldön már ismert, bejáratot megoldást, cégformát. Ezzel nagyon sokan járhatnak jól, túl a sziteket létrehozó ingatlanüzemeltető cégeken: kisbefektetőként, a részvényeket lejegyzők, de a fejlesztők, a több megrendeléshez jutó kivitelezők is. Ha lettek volna SZIT-ek korábban Magyarországon, akkor az ingatlanpiaci válság lényegesen kisebb lett volna.

Akkor úgy kérdem, kik csinálhatnak SZIT-et?

Nem gondolom, hogy 30 SZIT lesz a budapesti tőzsdén három év múlva, mondjuk inkább három-öt társaság. Nem tudok más cégek nevében beszélni, mi elolvastuk a törvényt, ez egy jó módszer, élünk vele, és hiszem, hogy segítségével feltámadhat az egész piac.

És az MTH-nak nem segített volna a SZIT?

Azért nem, mert alapvetően olyan ingatlanokat lehet és van értelme bevinni, amelyeknek van cash-flowja, márpedig az, amit a kempingek termelnek, ehhez kevés. A Hungestnél már érdemes lett volna végiggondolni a dolgot.

Mi van a budapesti ingatlanokkal? A legutóbb három épületett vettek a belvárosban, az árról csak annyit lehetett hallani, hogy ötmilliárd forint felett volt, ennyit fizettek a Klotild-palotáért, a Párisi udvarért és egy Szabadság téri épületért. A Klotildból szálloda lesz?

A vételár valamivel ötmilliárd forint felett volt, plusz felújítási és számos egyéb kötelezettség. Valóban volt szó a Klotild palota szállodává alakításáról is, de én ennek most kevesebb esélyét látom, mert a palota párjában is hotelt terveznek. A ház irodaházként szinte teljes kihasználás mellett üzemel, pár évig ez biztosan így marad, de az első kisebb felújításokat ez idő alatt is tervezzük. A Párisi udvar üres, de perfeljegyzés is van rajta, ami miatt egyébként az egész csomaggal kapcsolatos tranzakciózárás húzódik. Itt a teljes felújítás után egy nagy áruházat képzelünk el, míg a Szabadság téri ingatlanra egy komoly bérlő érdeklődik. Az Akadémia Parkban Pasaréten az Officiumot mindjárt átadjuk, csaknem 100 százaléka van már most is bérbeadva, a Trafó ugyanitt pedig a cégcsoport központja lett.

Az nem látszik, hogy a Balaton kiesésével, az Akadémiát leszámítva hol lesz olyan terület, ahol ténylegesen építkeznek?

Szeretnék építkezni, hogyne akarnék. Az Akadémia Park mellett, ami 170 ezer négyzetméter irodát, kereskedelmi és szolgáltató területet jelent, több a második és ötödik kerületben lévő ingatlanunk áll fejlesztés előtt. Van egy 2,5 hektáros telkünk a Hárshegyi úton, ez egy tipikusan lakóingatlan-fejlesztésre váró terület, de a kezdéssel meg kell várni, hogy piaca is legyen.