Rettegj a kilakoltatástól!

Nem álltak meg eddig sem a végrehajtások, az óra ketyegett, csupán a kilakoltatásokat gátolta a az április 15-ig tartó kilakoltatási moratórium.

Ennek most „félig” vége, júliustól pedig a mostantól élesedő részleges moratórium sem él tovább, drámai jelenteket azonban nem akar a kormány. Legutóbb a konvergenciaprogram felvázolásakor fogadkozott Matolcsy György, hogy senki nem kerülhet az utcára.

A bankok és kormányzat becslései szerint a 90 napon túlcsúszott hitelek durván tizede menthetetlen, ennyien lehetnek azok, akiket semmilyen árfolyamkedvezménnyel vagy átütemezéssel nem lehet megmenteni, annyira eladósodtak. A tervek szerint ezt a 10-12 ezer ingatlant venné át a szociális rászorultsági alapon is szűrő eszközkezelő. De mi lesz azzal, aki kiszorul ebből a körből és nem hajlandó vagy nem tud fizetni?

Így kezdődik

A legtöbb bank már öt-tíz nap után reagál a törlesztő elmaradására. Az első fázisban az úgynevezett korai behajtási csoporthoz kerül a tartozás: ez praktikusan azt jelenti, hogy a pénzintézet az ügyfél sűrű hívogatásába kezd és a tartozás rendezésére szólítja föl. Ha 30 napig semmi nem történik, postázzák az első fizetési felszólítást miközben a telefonálgatás is folytatódik.

A tartósan fizetésképtelenné váló adósnak már ebben a fázisban érdemes tárgyalnia a bankkal. A pénzintézet elsősorban arra kíváncsi, hogy mi a késedelem oka és hogyan segíthet az ügyfélnek. Fontos, hogy a banknak kicsit sem érdeke a tartozás fölmondása és a végrehajtási eljárás megkezdése. Ez azon túl, hogy költséges, kifejezetten ráfizetéssel is jár: a rossz hitelre tartalékképzési kötelezettséget ír elő a törvény, az ár alatt elárverezett lakások pedig veszteséget okoznak a bankoknak. Ennél csak az adós jár rosszabbul, így mindkét félnek sokkal jobb valamilyen egyezséget kötni.

Egérutak

A leggyakoribb fizetési könnyítés a futamidő meghosszabbítása, így a havi részlet valamelyest csökkenthető. Egyes bankok felajánlják a tőketörlesztés felfüggesztését. Ebben az esetben az adós csak a kamatokat kell fizesse, ami akár harmadával alacsonyabb részletet jelenthet. A dolog hátránya, hogy a kedvezmény kifutásával, ez általában egy-két év, az eredetinél is magasabbra szökik a részlet. Sok helyen lehetőség van a törlesztés teljes felfüggesztésére, de ez csak azoknak segít, akik nagyon gyorsan egyenesbe jönnek. Esetükben a felgyűlt néhány havi tartozást tőkésítik, és kicsit megemelt törlesztőket fizethetnek tovább.

Mindez - és a beígért kedvezményes árfolyamra vonatkozó ígéret is - csak azoknak segít, akik nem csúsztak 90 napnál hosszabb késedelembe. Akik ezen túllépnek a kései behajtási csoporthoz kerülnek, ebben a stádiumban a telefonálgatást általában személyes találkozás váltja fel. Az egyezkedés célja még itt is az, hogy az adóst valahogy 90 napon belülre hozzák vissza, például a tartozás tőkésítésével. A banki behajtók többsége csak azokban az esetekben tolják az ügyfelet a lakásértékesítés felé, ahol egyértelmű, hogy minimális az esély a törlesztésre.

Az egyezkedésnek két kimenetele lehet. Az adós megpróbálhatja önállóan eladni a lakását, banki forrásainktól úgy tudjuk, ezt az opciót elsősorban azok választják, akiknek van hová költözniük, illetve azok, akiknek a bankok felajánlják, hogy a fedezet értékesítése után fennmaradt adósságrészt elengedik. Ezt a szívességet azonban kevés pénzintézet ajánlja fel.

Ha semmilyen megállapodást nem sikerül tető alá hozni (a tapasztalatok szerint általában azok nem működnek együtt, akik nem tudnának sehová elköltözni), a bank felmondja a szerződést és megkezdődik a végrehajtási eljárás. Ilyenkor a hitelező egy összegben követeli az adósság visszafizetését, ráadásul a tartozáshoz hozzácsapják a végrehajtási eljárás horribilis díját, ami az ingatlan piaci értékének 15-20 százaléka körül van, de kisebb összegeknél ennél is nagyobb lehet.

Végrehajtás

Ebből a fázisból az adósok csak rosszul jöhetnek ki. A végrehajtási végzést a közjegyzők adják ki a bírósági végrehajtóknak. A felmondás díját a bank fizeti (ez 20 ezer forint), de az ügyfélre terheli. A végrehajtási elrendelésének díja a teljes tőkekövetelés egy százaléka, de a közjegyzői kamara állásfoglalása alapján a közjegyzők ezt annyiszor kérhetik el, ahány adósa van a hitelnek. A végrehajtás elrendelése után a végrehajtó díját, költségét és a végrehajtó jutalékát is meg kell fizetni, ezek együtt a teljes tőkekövetelés tizedét is meghaladhatják.

Az árverezésen még többet veszít az ügyfél. A kikiáltási ár az első két alkalommal a becsérték 70 százaléka, ha senki nem viszi a lakást, akkor harmadik alkalommal már 50 százalékról indul a licit.

A helyzetet tovább rontja, hogy a végrehajtó az összes magyarországi banktól lekéri az adós és az adóstársak bankszámláit. Ami pénzt itt talál, azt lefoglalja, sőt, az adósok bérének vagy nyugdíjának a 30 százalékát is viszi. A végrehajtónak joga van minden más ingóságra is rátenni a kezét. Lefoglalhat autót, televíziót, jégszekrényt, de még a háztartásban fellelhető ruhákat, székeket és más berendezési tárgyakat is. Az adósok és az adóstársak tehát nem csak a lakásukkal, hanem teljes vagyonukkal és tartalékaikkal felelnek a hitelért.

Egy banki forrásunk szerint a legszomorúbb eseteknél az adóstársak, akik általában közeli rokonok, akik csak szívességből szálltak be a hitelbe, mindent elveszítenek. Ha saját lakásukon is hitel van, a végrehajtó az ő bankjukat is felkeresi, hogy jelezze: ha nyolc napon belül nem szállnak be a végrehajtásba, elveszítik a fedezetet.

Az esetek körülbelül harmadában a pénzintézetek csupán becsatlakoznak az adóstársak ellen induló keresetbe, nem maguk indítják a folyamatot. Ennél is meglepőbb, hogy a végrehajtások többsége nem a lakáshitel-részletek elmaradása miatt indul (általában a lakáshitelét mindenki próbálja törleszteni, inkább más számlákat nem bont fel), hanem közműcégek vagy az adóhivatal indítja meg a folyamatot, egy névtelenséget kérő banki behajtási vezető szerint sokszor a gyerektartás elmaradása a kiváltó ok.

A végjáték

A kilakoltatás a folyamat legutolsó stádiuma. Aki önszántából értékesíti a lakását, az általában ki is költözik, a gond a többiekkel van. Akinek szerencséje van, annak nem akad vevő a lakására, a szabályok szerint pedig a harmadik sikertelen árverezés után csak félévente lehet újat szervezni. A folyamat ezekben az esetekben, teljesen befagyott, kereslet nélküli településeken évekig is húzódhat. Ez a helyzet azonban igen stresszes: az adós jövedelmének harminc százaléka a végrehajtó kezébe kerül.

Ahol akad vevő, ott az új tulajdonos indít kilakoltatási keresetet az adós ellen ha az nem költözik ki 30 napon belül. Ahogy ez a bíróságon jogerőre emelkedik, a vevő már a rendőrség bevonásával üríttetheti ki a lakást. Az adós még ebben a stádiumban is nyerhet egy kis időt, legfeljebb fél évet, ha a bíróságon a végrehajtás felfüggesztését kéri. Utána azonban végképp nincs menekvés, tényleg költözni kell.