Ha csak fél évet csúsztál, még biztonságban vagy

Elkészült a devizahitelesek megsegítéséről szóló első törvényjavaslat (pdf), ami az ötpontos otthonmnentő akcióterv árfolyamgáttal és árverezési, illetve kilakoltatási kvótáival kapcsolatos ígéreteinek a részletszabályait tartalmazza (az eszközkezelővel vagy a kisebb lakást választók kedvezményes hiteleivel kapcsolatos tervek ebből a tervezetből kimaradtak).

A dokumentum szerint mindenki árfolyamvédett státust kaphat, aki

• ezt bankjánál év végéig írásban kéri
• nincs 90 napon túli jelzáloghitel-tartozása
• jelenleg semmilyen banki fizetéskönnyítő programban nincs benne
• hitelének futamideje 2014. december 31. után jár le
• lakásának forgalmi értéke 30 millió forint alatt volt a hitelfelvételkor

Aki a feltételeknek megfelel, és kéri az árfolyamrögzítést (ez nem kötelező, és nem is éri meg mindenkinek), egy forintgyűjtő számlán halmozhatja a rögzített és a piaci árfolyam közötti törlesztőrészlet-különbözeteket 2014 végéig.

A gyűjtőszámlán halmozódó adósság a törvényjavaslat szerint negyedévente tőkésíthető, onnantól kezdve az éppen érvényes budapesti bankközi forinthitelkamatokat kell megfizetni a tartozás után (a kamat negyedévente változhat). A gyűjtőszámlán összegyűlt adósságot 2015 januárjától piaci kamatozás mellett az eredeti devizahitellel párhuzamosan kell törleszteni.

A konstrukció veszélye pontosan ebben van: a kritikusok (köztük az MNB) szerint a türelmi időszak végén, 2015 januárjától sok adós képtelen lesz a két hitelt együtt fizetni. A kedvezmény kifutásával a részlet egyik hónapról a másikra harmadával is nagyobb lehet, hacsak időközben a svájci frank nem gyengül jelentősen. Az MNB szerint az árfolyam átmeneti rögzítése azt a hamis illúziót és biztonságérzetet keltheti az adósokban, hogy megszabadulnak az árfolyamkockázattól, de ez nem így van. Az intézkedés miatt ráadásul a lakosság adósságállománya is jóval lassabban apadhat.

Az eddigi tartozást is forintra váltják

A törvényjavaslat szerint az árfolyamgáthoz csatlakozó adósok 90 napon belüli devizatartozását a bankok a rögzítés első napján érvényes törlesztési árfolyamon forintra váltják, és ráterhelik az új gyűjtőszámlájukra.

Ez lényegében a felgyűlt devizahátralékok azonnali forintosítását jelenti. Az átváltással a csatlakozók kénytelenek lesznek elkönyvelni a hitelfolyósításkor érvényes és a mostani árfolyam közötti különbözetből adódó árfolyamveszteséget, emiatt a gyűjtőszámlák egyenlege is több tízezer, esetleg százezer forint fölötti szintről indulhat.

Alábbi részletbefagyasztó-kalkulátorunkkal reményeink szerint fogódzót adunk a döntéshez azzal, hogy megmutatjuk: különféle árfolyamok esetén havonta mennyivel kell kevesebbet fizetnie 2014 végéig, illetve ennek fejében mennyi 2015 januárjától törlesztendő tőkéje gyűlik össze azon, amit mi veszteségszámlának neveztünk el. (Ha valami nem érthető a kalkulátor használatával kapcsolatban, a részletes magyarázatot itt találja.)

Ha malacod van

A törvényjavaslat szerint ha a védelem időszaka alatt a piaci árfolyam véletlenül a rögzített szint alá megy, az adósok akkor is a rögzített, tehát a valósnál magasabb részletet kell megfizessék. Ezt a többletet a banknak a gyűjtőszámlahitel törlesztéseként kell elszámolnia. Ha a forint piaci árfolyama tartósan a rögzített szint alá megy, a gyűjtőszámláról pedig lassan elkopik az ügyfél minden kamat- és tőketartozása, onnantól a banknak kötelessége lesz az alacsonyabb (tehát piaci) árfolyamon számítani a részleteket. (Egyszerűen azért, mert ebben az esetben az árfolyamvédelem átmenetileg okafogyottá válik.)

Ez az a forgatókönyv, amiben a kormány is bízik. Ha a következő években az átlagos forintárfolyam nemcsak a mostaninál, hanem a rögzített szinteknél is tartósan erősebb lesz, akkor olyan eset is elképzelhető, hogy a gyűjtőszámlahitel lenullázódik, és senkinek semmilyen tartozása nem lesz 2014 végén. Ennek a forgatókönyvnek a valószínűségét nagyon nehéz megítélni, ezért nem érdemes erre alapozva dönteni.

Lehet előtörleszteni is

Alapesetben az árfolyamvédelemből nem lehet kimenekülni, aki egyszer ezt választja, az ott is kell maradjon. Egy kivételt azonban nevesít a törvénytervezet: ha az adós hirtelen a teljes adósságát vissza tudja fizetni (tehát végtörleszt), akkor kiszabadulhat a rendszerből. A végtörlesztésnél természetesen a piaci árfolyammal számol a bank, és csak akkor engedi lezárni a hitelszerződést, ha az adós a gyűjtőszámlán felhalmozott tartozását is azonnal visszatörleszti.

Nemcsak végtörleszteni, előtörleszteni is lehet, de az extra befizetést a bank csak az eredeti devizaadósság törlesztéseként könyvelheti el. (Ilyenkor szintén a piaci árfolyamon számolják el a befizetést.)

A gyűjtőszámla törlesztése 2015 januárjában kezdődhet, innentől erre a tartozásra a piaci forintkamatokat kell megfizetni, lejárata az eredeti devizahitel lejáratával egyezik meg, de egyedi megállapodás alapján akár tovább is tarthat.

Októberig marad a moratórium

Az árverezési és kilakoltatási moratórium elméletileg július 1-jével lejár, de valójában mégsem. A törvényjavaslat szerint október 1-jéig mind a kilakoltatási, mind az árverezési moratórium fennmarad, de a védett körből kikerülnek azok a 30 milliónál drágább ingatlanok, amelyekre eredetileg 20 millió forintnál nagyobb hitelt vettek fel. (Azok tehát bent maradhatnak a védett körben, akik fennálló tartozása az árfolyamváltozások miatt kúszott 20 millió forint fölé, miközben ennél kisebb összeget vettek fel.)

A moratóriumot október 2-ától úgynevezett kényszerértékesítési kvóták váltják. Ezek lényegében szabályozzák azt, hogy a 30 millió alatti ingatlanok közül a hitelezők negyedévenként és megyénként hány lakást adhatnak át a végrehajtóknak.

A negyedéves kvóta idén az utolsó negyedévben az állomány 2 százaléka lesz (ez természetesen bankonként eltérő darabszámot jelent), jövőre 3 százaléka, 2013-ban 4, 2014-ben 5 százaléka. A követelés-érvényesítés csak 2015 januárjától működik újból korlátozás nélkül.

A kvóta hatálya alá eső ingatlanokat a bankok minden negyedév első napján jelölhetik ki, a végrehajtást pedig el is kell rendelniük az adott negyedév végéig. Ez a rendelkezés elméletileg az ingatlanpiacot védi, hogy a lakáseladások időben ne torlódjanak fel. A szabályok betartását a pénzügyi felügyelet (PSZÁF) ellenőrzi majd, de bizonyos esetekben a fogyasztóvédelmi hatóság kapja ezt a feladatot.

180 napon belül nem lesz végrehajtás

A törvényjavaslat a kényszerértékesítési kvóták októberi élesedése után is beépít egy olyan mesterséges korlátot az árverezési rendszerbe, amiről korábban nem volt szó.

A tervezet kimondja, hogy a 180 napnál nem régebbi tartozást halmozó ingatlanokat októbertől sem lehet elárverezni. A törvény szó szerint úgy fogalmaz, hogy az ingatlan ilyen esetben „nem jelölhető ki kényszerértékesítésre”, ami a köznyelvben a végrehajtás elrendelését jelenti. (A végrehajtás a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bank felmondja a hitelszerződést. Ilyenkor a hitelező egy összegben követeli az adósság visszafizetését.) Az indoklás szerint a rendelkezésnek az a célja, hogy „az ésszerűség és társadalmi igazságosság érdekében lehetőség szerint a régebbi kintlevőségek érvényesítését kezdjék meg a hitelezők”.